En el sur de la Costa Blanca buena parte de las compraventas las firman compradores extranjeros, y el sistema español los trata prácticamente igual que a un comprador local: no hay restricciones por nacionalidad, ni inversión mínima, ni permiso previo para ser propietario de un piso en Torrevieja o de un chalet en Orihuela Costa. Lo que complica las cosas es el orden de los trámites y el papeleo que hay detrás de cada uno. Esta guía recorre la compra tal como se hace de verdad en la Vega Baja: desde el NIE hasta ver tu nombre inscrito en el Registro de la Propiedad, con las comprobaciones que hace un comprador prudente.
Paso 1: saca el NIE antes de enamorarte de una vivienda
El NIE (Número de Identidad de Extranjero) es tu número de identificación fiscal en España. Sin él no puedes firmar la escritura, liquidar el impuesto de compra, abrir la mayoría de cuentas bancarias ni dar de alta los suministros. No implica residencia: tener NIE no te convierte en residente, solo te identifica.
Se solicita en España en una oficina de extranjería o comisaría de la Policía Nacional con cita previa, en un consulado español en tu país o a través de un abogado con tu poder notarial. Los plazos de cita en la Costa Blanca varían mucho según la época, así que conviene empezar pronto, idealmente antes del viaje para ver viviendas. Se utiliza el formulario EX-15 y se paga una pequeña tasa con el modelo 790 código 012.
Si compráis en pareja y los dos vais a figurar en la escritura, cada uno necesita su propio NIE.
Paso 2: abre una cuenta en un banco español y organiza la transferencia
La cuenta española no es obligatoria por ley, pero en la práctica lo facilita todo: pagar la señal, los impuestos y la notaría, y después domiciliar el IBI, la comunidad, la luz y el agua. Los no residentes abren una cuenta de no residente; el banco pedirá pasaporte, NIE, justificante de domicilio y documentación sobre el origen de los fondos por la normativa de prevención de blanqueo.
Si cobras en libras, francos suizos, coronas u otra moneda distinta del euro, planifica el cambio con tiempo: unos pocos puntos de variación entre la reserva y la firma pueden pesar más que lo que hayas negociado en el precio. Guarda los justificantes del origen del dinero (venta de otra vivienda, extractos de ahorro): notarios y bancos están obligados a pedirlos y los medios de pago deben constar en la escritura.
Paso 3: contrata un abogado independiente y deja que revise todo
En España el notario da fe de la escritura, pero no te representa, y la inmobiliaria cobra cuando se cierra la operación. Quien defiende tus intereses es tu propio abogado, colegiado e independiente del vendedor y de la agencia. En la Costa Blanca sus honorarios suelen rondar el 1% del precio más IVA, a veces con un mínimo; pacta el importe por escrito.
Antes de comprometer una cantidad importante, el abogado debería comprobar como mínimo:
- Nota simple del Registro de la Propiedad: titular y cargas (hipotecas, embargos, afecciones).
- Catastro: que la descripción coincide con la realidad (superficie, piscina, ampliaciones).
- Urbanismo: que ampliaciones, terrazas cerradas o solariums están legalizados; en la reventa de viviendas antiguas las obras sin licencia son frecuentes.
- Deudas: recibos de IBI y certificado de la comunidad de propietarios de estar al corriente de pago.
- Certificado de eficiencia energética y, cuando proceda, la licencia de ocupación o documento equivalente para contratar suministros.
Muchos compradores otorgan un poder para que el abogado tramite también el NIE, abra la cuenta, pague impuestos y firme en notaría si ellos no pueden viajar.
Paso 4: el documento de reserva
Cuando hay acuerdo en el precio, la agencia suele proponer un documento de reserva con una señal, normalmente de unos pocos miles de euros, para retirar la vivienda del mercado durante un plazo corto mientras tu abogado hace las comprobaciones. Léelo con calma: lo esencial es saber si la señal se devuelve si la revisión legal descubre un problema. Una buena reserva lo dice expresamente e indica quién custodia el dinero.
No pagues una reserva directamente a la cuenta de un particular sin un documento escrito que identifique la vivienda, el precio, las partes y las condiciones.
Paso 5: el contrato privado de arras
En la compraventa de segunda mano el contrato privado habitual es el de arras penitenciales, regulado en el artículo 1454 del Código Civil. El comprador entrega una cantidad que por costumbre ronda el 10% del precio (descontando la reserva). El efecto es claro: si el comprador desiste, pierde las arras; si desiste el vendedor, debe devolverlas duplicadas.
El contrato fija el precio, la fecha límite para escriturar, el mobiliario incluido, el reparto de gastos y qué ocurre con la hipoteca pendiente, que el vendedor suele cancelar en la notaría con parte de tu pago. Si vas a necesitar financiación, pide a tu abogado una cláusula que vincule la operación a su concesión o, al menos, un plazo suficiente para conseguirla.
Paso 6: la firma de la escritura ante notario
La operación se cierra en una notaría, a menudo en Torrevieja u Orihuela. Vendedor y comprador (o sus apoderados) firman la escritura pública de compraventa, se paga el resto del precio y se entregan las llaves. El pago se hace con cheque bancario o transferencia, y el notario deja constancia de los medios de pago. Si no dominas el castellano, el notario debe asegurarse de que entiendes lo que firmas: lleva un intérprete o elige una notaría con personal bilingüe.
Dos detalles que sorprenden a los compradores extranjeros:
- Si el vendedor no es residente, el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda por cuenta del vendedor. Tu abogado lo gestiona en la firma.
- El impuesto de compra se liquida en el plazo de un mes desde la firma: ITP en viviendas de segunda mano, o IVA más AJD en obra nueva comprada al promotor. Calcula unos gastos de aproximadamente el 11 al 14% sobre el precio; nuestro equipo puede prepararte una estimación detallada para una vivienda concreta.
Paso 7: Registro de la Propiedad, suministros y vida después de la compra
Tras la firma, el notario remite copia de la escritura al Registro de la Propiedad. Pagado el impuesto, el registrador te inscribe como nuevo titular, normalmente en pocas semanas. Solo entonces quedas plenamente protegido frente a terceros. Tu abogado o una gestoría deberían actualizar también el Catastro y cambiar a tu nombre los suministros, el IBI y la cuota de comunidad.
Como propietario no residente tendrás que presentar cada año la declaración del Impuesto sobre la Renta de No Residentes, aunque no alquiles nunca la vivienda. Si piensas alquilarla a turistas, revisa la normativa de viviendas turísticas y la postura de la comunidad antes de comprar, no después.
Sobre la residencia: la golden visa, que daba residencia a compradores extracomunitarios que invertían 500.000 euros o más, dejó de admitir nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025. Comprar una vivienda ya no da por sí solo derecho a un permiso de residencia; quien quiera vivir aquí necesita otra vía, como la visa no lucrativa.
Plazos reales y por dónde empezar a buscar
Una compra al contado de segunda mano suele tardar entre seis y diez semanas desde la reserva hasta la escritura; con hipoteca, algo más. La obra nueva sobre plano sigue el calendario de construcción. Empieza por acotar la zona: Torrevieja ofrece vida de ciudad todo el año y precios de entrada más bajos, mientras que Orihuela Costa, con La Zenia, Cabo Roig y Villamartín, es más tranquila y de perfil residencial. Consulta nuestras viviendas en venta y prepara una lista corta antes del viaje para aprovechar al máximo los días de visitas.