Sulla Costa Blanca meridionale una parte importante delle compravendite è firmata da acquirenti stranieri, e il sistema spagnolo li tratta quasi esattamente come un acquirente locale: nessun limite di nazionalità, nessun investimento minimo, nessuna autorizzazione preventiva per diventare proprietari di un appartamento a Torrevieja o di una villa a Orihuela Costa. Quello che mette in difficoltà è l'ordine dei passaggi e la burocrazia dietro ciascuno. Questa guida ripercorre l'acquisto come avviene davvero nella Vega Baja: dal NIE fino all'iscrizione del tuo nome nel Registro della Proprietà, con i controlli che fa un acquirente prudente.
Passo 1: richiedi il NIE prima di innamorarti di una casa
Il NIE (Número de Identidad de Extranjero) è il tuo codice di identificazione fiscale in Spagna, l'equivalente pratico del nostro codice fiscale. Senza NIE non si firma il rogito, non si paga l'imposta di acquisto, non si apre la maggior parte dei conti e non si attivano le utenze. Non comporta la residenza: ti identifica e basta.
Si richiede in Spagna presso un ufficio stranieri o un commissariato della Policía Nacional con appuntamento (cita previa), presso un consolato spagnolo in Italia o tramite un avvocato munito di procura. I tempi per ottenere un appuntamento sulla Costa Blanca cambiano molto durante l'anno, quindi conviene muoversi presto, possibilmente prima del viaggio per le visite. Si usa il modulo EX-15 e si paga una piccola tassa con il modello 790 codice 012.
Se comprate in coppia e intestate la casa a entrambi, ognuno deve avere il proprio NIE.
Passo 2: apri un conto in una banca spagnola e organizza il bonifico
Il conto spagnolo non è obbligatorio per legge, ma in pratica semplifica tutto: pagare la prenotazione, le imposte, il notaio e poi domiciliare IBI (l'imposta comunale sugli immobili), spese condominiali, luce e acqua. I non residenti aprono un conto per non residenti; la banca chiederà passaporto, NIE, prova di indirizzo e documenti sull'origine dei fondi, come previsto dalle norme antiriciclaggio.
Chi arriva dall'Italia paga in euro e non ha rischio di cambio, ma deve comunque conservare la documentazione sulla provenienza del denaro (vendita di un altro immobile, estratti di risparmio): notai e banche spagnoli sono tenuti a chiederla e i mezzi di pagamento vanno indicati nell'atto. Se invece guadagni in franchi svizzeri o altre valute, pianifica il cambio con anticipo.
Passo 3: affidati a un avvocato indipendente per la due diligence
In Spagna il notaio autentica l'atto ma non rappresenta nessuna delle parti, e l'agenzia viene pagata a vendita conclusa. Chi tutela i tuoi interessi è il tuo avvocato (abogado), iscritto all'albo e indipendente dal venditore e dall'agenzia. Sulla Costa Blanca l'onorario si aggira in genere intorno all'1% del prezzo più IVA, talvolta con un minimo: fatti fare un preventivo scritto.
Prima di versare somme importanti, l'avvocato dovrebbe verificare almeno:
- Nota simple del Registro della Proprietà: proprietario e gravami (ipoteche, pignoramenti, vincoli).
- Catasto: che la descrizione corrisponda alla realtà (superficie, piscina, ampliamenti).
- Urbanistica: che ampliamenti, verande chiuse o solarium siano regolarizzati; nell'usato più datato gli abusi edilizi sono frequenti.
- Debiti: ricevute IBI e certificato del condominio che attesti il pagamento delle quote.
- Certificato energetico e, dove necessario, la licenza di occupazione o documento equivalente per le utenze.
Molti acquirenti firmano una procura perché l'avvocato ottenga anche il NIE, apra il conto, paghi le imposte e firmi dal notaio se loro non possono essere presenti.
Passo 4: la prenotazione
Raggiunto l'accordo sul prezzo, l'agenzia propone di solito un documento di prenotazione con un piccolo acconto, in genere qualche migliaio di euro, per togliere l'immobile dal mercato per un breve periodo mentre l'avvocato fa i controlli. Leggilo con attenzione: il punto chiave è sapere se l'acconto viene restituito nel caso in cui la verifica legale faccia emergere un problema. Una prenotazione ben scritta lo prevede espressamente e indica chi custodisce il denaro.
Non versare mai una prenotazione sul conto di un privato senza un documento scritto che identifichi l'immobile, il prezzo, le parti e le condizioni.
Passo 5: il contratto privato di arras
Nell'usato il contratto preliminare tipico è il contrato de arras penitenciales, disciplinato dall'articolo 1454 del Codice civile spagnolo. Funziona in modo simile alla nostra caparra penitenziale: l'acquirente versa una somma che per prassi è intorno al 10% del prezzo (dedotta la prenotazione). Se l'acquirente si ritira perde la caparra; se si ritira il venditore deve restituirla raddoppiata.
Il contratto stabilisce prezzo, termine per il rogito, arredi inclusi, ripartizione delle spese e cosa succede all'eventuale mutuo del venditore, che di solito viene estinto dal notaio con parte del tuo pagamento. Se ti serve un mutuo, chiedi all'avvocato una clausola che subordini l'acquisto alla sua concessione, o almeno un termine sufficiente per ottenerlo.
Passo 6: il rogito dal notaio
L'acquisto si chiude in uno studio notarile, spesso a Torrevieja o a Orihuela. Venditore e acquirente (o i loro procuratori) firmano la escritura pública de compraventa, si paga il saldo e si consegnano le chiavi. Il pagamento avviene con assegno circolare di banca spagnola o bonifico, e il notaio annota i mezzi di pagamento. Se non parli bene lo spagnolo, il notaio deve accertarsi che tu capisca l'atto: porta un interprete o scegli uno studio con personale che parla la tua lingua.
Due aspetti che sorprendono gli acquirenti italiani:
- Se il venditore non è residente in Spagna, l'acquirente deve trattenere il 3% del prezzo e versarlo al fisco spagnolo per conto del venditore. Se ne occupa il tuo avvocato al rogito.
- L'imposta di acquisto va pagata entro un mese dalla firma: ITP sull'usato, oppure IVA più imposta di bollo (AJD) sul nuovo acquistato dal costruttore. Calcola costi di circa l'11-14% oltre al prezzo; il nostro team può prepararti una stima dettagliata per un immobile preciso.
Passo 7: Registro della Proprietà, utenze e vita dopo l'acquisto
Dopo la firma, il notaio trasmette copia dell'atto al Registro della Proprietà. Pagata l'imposta, il conservatore ti iscrive come nuovo proprietario, di solito in poche settimane. Solo da quel momento sei pienamente tutelato verso i terzi. Il tuo avvocato o una gestoría aggiorneranno anche il Catasto e intesteranno a te utenze, IBI e quote condominiali.
Come proprietario non residente dovrai presentare ogni anno la dichiarazione dell'imposta sul reddito dei non residenti, anche se non affitti mai la casa; ricorda inoltre gli obblighi dichiarativi in Italia per gli immobili all'estero. Se pensi di affittare ai turisti, verifica le regole sulla licenza turistica e la posizione del condominio prima dell'acquisto.
Sulla residenza: la golden visa, che concedeva il permesso ai cittadini extra UE che investivano almeno 500.000 euro, non accetta nuove domande dal 3 aprile 2025. Per i cittadini italiani non cambia nulla, perché come cittadini UE possono comunque stabilirsi in Spagna registrandosi come residenti.
Tempi reali e da dove cominciare la ricerca
Un acquisto in contanti nell'usato richiede di solito dalle sei alle dieci settimane dalla prenotazione al rogito; con il mutuo qualcosa in più. Il nuovo su progetto segue il calendario del cantiere. Parti restringendo la zona: Torrevieja offre vita cittadina tutto l'anno e prezzi d'ingresso più bassi, mentre Orihuela Costa, con La Zenia, Cabo Roig e Villamartín, è più tranquilla e residenziale. Guarda i nostri immobili in vendita e prepara una rosa ristretta prima del viaggio, così le giornate di visite saranno davvero utili.