Quasi tutti i nostri clienti stranieri a Torrevieja o Orihuela Costa prima o poi ci chiedono: che cosa succederà a questa casa, e quanto pagherà la mia famiglia, quando non ci sarò più? La buona notizia è che la Comunitat Valenciana è diventata una delle regioni spagnole più convenienti per chi eredita da un genitore o dal coniuge. Quella meno buona è che le pratiche sono rigide, il termine è di sei mesi e le agevolazioni valgono solo se tutto viene dichiarato in tempo.
In questa guida spieghiamo come funziona l'imposta di successione spagnola per un immobile in Costa Blanca Sud di proprietà di stranieri, con le regole in vigore a ottobre 2026, e cosa potete fare già oggi per semplificare la vita ai vostri eredi.
Chi paga l'imposta di successione in Spagna e con quali regole
In Spagna l'imposta è dovuta da ciascun erede, non dall'asse ereditario: ogni beneficiario la calcola su ciò che riceve. Gli eredi non residenti pagano in Spagna solo sui beni situati in Spagna, quindi una villa a Ciudad Quesada è tassata qui anche se il proprietario e i figli vivono a Milano, Torino o Bergamo. Attenzione: anche l'Italia può applicare la propria imposta di successione, con il credito per l'imposta pagata all'estero.
Il quadro di base è la legge statale (Ley 29/1987), ma le comunità autonome fissano riduzioni e bonus propri. Dopo la sentenza della Corte di giustizia UE del 2014 (causa C-127/12), i non residenti possono applicare la normativa regionale: se il defunto non risiedeva in Spagna, si applica quella della regione dove si trova la parte di maggior valore dei beni spagnoli; se risiedeva qui, gli eredi non residenti applicano quella della sua regione. Il testo attuale non limita più questa regola ai residenti UE o SEE. Per una casa nella Vega Baja, la regione è la Comunitat Valenciana.
Le agevolazioni valenciane nel 2026: il bonus del 99%
Abbiamo verificato il testo consolidato della legge fiscale valenciana (Ley 13/1997) sul BOE il 12 ottobre 2026. Ecco i dati principali:
- Gruppo I (figli sotto i 21 anni): riduzione di 100.000 € più 8.000 € per ogni anno mancante ai 21, fino a 156.000 €.
- Gruppo II (figli di 21 anni o più, coniuge, genitori): 100.000 € ciascuno.
- Bonus del 99% sull'imposta per i gruppi I e II, in vigore dalla riforma del 2023 (decessi dal 28 maggio 2023).
- Gruppo III di sangue (fratelli, sorelle, nipoti in quanto figli di fratelli, zii): nuovo bonus del 25% per i decessi dal 1° giugno 2026, che salirà al 50% dal 1° giugno 2027.
- Disabilità: riduzione aggiuntiva di 120.000 € (33% o più) o di 240.000 € (65% o più, oppure disabilità intellettiva riconosciuta del 33% o più).
- Abitazione abituale del defunto: riduzione del 95%, con un tetto di 150.000 € per erede, per coniuge, figli o genitori che la conservino per cinque anni.
Le coppie di fatto registrate sono equiparate ai coniugi se iscritte nel registro valenciano o in un registro pubblico analogo; verificate che la vostra iscrizione sia valida prima di contarci.
Un esempio concreto a Orihuela Costa
Immaginiamo una proprietaria vedova che lascia un trilocale a Playa Flamenca, del valore di circa 220.000 €, ai due figli maggiorenni. Ognuno eredita 110.000 €. Dopo la riduzione di 100.000 €, la base imponibile è di circa 10.000 € a testa e l'imposta risultante viene ridotta del 99%: di norma ciascun figlio paga ben meno di 100 €, non migliaia.
Se lo stesso appartamento va invece a una nipote, il quadro cambia. Il gruppo III ha solo la riduzione statale di circa 8.000 €, si applica un coefficiente moltiplicatore più alto e, per i decessi successivi al 1° giugno 2026, il bonus è del 25%. Il conto può arrivare facilmente a diverse decine di migliaia di euro. La parentela conta molto più del valore dell'immobile: per questo suggeriamo sempre un calcolo con un consulente fiscale prima di decidere chi erediterà cosa.
Il termine di sei mesi e il rischio di dichiarare in ritardo
L'imposta va dichiarata entro sei mesi dalla data del decesso. Si può chiedere una proroga di altri sei mesi, ma la domanda va presentata entro i primi cinque mesi e durante la proroga maturano interessi di mora.
Il dettaglio che sorprende molte famiglie: i bonus valenciani del 99% e del 25% si applicano solo ai beni dichiarati per intero, nei termini oppure in ritardo ma prima che il fisco invii una richiesta formale. Se aspettate che sia l'amministrazione a scrivervi, rischiate di perdere il bonus e pagare l'imposta piena con sovrattasse. Gli eredi residenti presentano il modello 650 all'Agència Tributària Valenciana; quelli non residenti all'Agencia Tributaria statale, applicando le regole valenciane.
Anche il valore fiscale non è quello che pensate valga la casa: dal 2022 il valor de referencia del Catasto è il valore minimo per la maggior parte delle abitazioni, quindi controllatelo prima di dichiarare una cifra più bassa.
Perché un testamento spagnolo fa risparmiare mesi agli eredi
Dall'agosto 2015 il Regolamento europeo sulle successioni (650/2012) stabilisce quale legge civile si applica: in mancanza di scelta, quella del Paese di residenza abituale del defunto, a meno che nel testamento non abbia scelto la legge della propria cittadinanza. Un italiano residente a La Zenia può quindi scegliere la legge italiana, con le sue quote di legittima, oppure lasciare che si applichi il Codice civile spagnolo.
Un semplice testamento spagnolo limitato ai beni in Spagna, firmato davanti a un notaio, costa poco ed è iscritto nel Registro generale degli atti di ultima volontà a Madrid. Senza di esso, la famiglia dovrà apostillare e tradurre testamento e documenti successori italiani, o ottenere una dichiarazione di eredi in Spagna, con mesi di ritardo in più. Fate verificare che il testamento spagnolo e quello italiano non si revochino a vicenda: la formulazione è decisiva.
Passo dopo passo: cosa dovranno fare i vostri eredi
- Ottenere il certificato di morte (tradotto e apostillato se il decesso è avvenuto all'estero).
- Richiedere il certificato delle ultime volontà e quello delle assicurazioni sulla vita, disponibili circa 15 giorni lavorativi dopo il decesso.
- Ottenere il NIE per ogni erede che non lo abbia.
- Raccogliere atto di proprietà, ultima ricevuta IBI, certificato della comunità di condominio ed estratti bancari.
- Firmare l'atto di accettazione dell'eredità davanti a un notaio spagnolo.
- Pagare l'imposta di successione entro sei mesi.
- Versare la plusvalía municipal al comune, anch'essa entro sei mesi; alcuni comuni prevedono riduzioni per i familiari stretti.
- Intestare l'immobile agli eredi nel Registro della proprietà e aggiornare IBI, utenze e condominio.
Tenere o vendere la casa ereditata: le imposte che seguono
L'imposta di successione non è l'ultimo conto. Se gli eredi tengono l'immobile e vivono fuori dalla Spagna, ciascuno diventa proprietario non residente e deve presentare ogni anno il Modelo 210 per il reddito figurativo: di regola l'1,1% o il 2% del valore catastale, tassato al 19% per i residenti UE e SEE e al 24% per gli altri. IBI e spese condominiali restano invariati e, se la casa viene affittata, si dichiarano invece i canoni.
Se gli eredi vendono, il valore di acquisto ai fini della plusvalenza è quello dichiarato nella successione: una dichiarazione artificialmente bassa significa una plusvalenza più alta in seguito. I venditori non residenti pagano il 19% sul guadagno e l'acquirente trattiene il 3% del prezzo al rogito come acconto. Un motivo in più per dichiarare subito un valore realistico e chiedere una stima di mercato prima di andare dal notaio.
Come aiutiamo proprietari ed eredi in Costa Blanca Sud
Non siamo avvocati e questa guida è un'informazione generale, non una consulenza legale o fiscale: le norme cambiano, come dimostrano le riforme valenciane del 2025 e del 2026, quindi confermate sempre il vostro caso con un avvocato o un commercialista spagnolo. Possiamo invece aiutarvi sul piano pratico. Molti eredi decidono di vendere un appartamento ereditato a Torrevieja o a Orihuela Costa, oppure di tenerlo e affittarlo a lungo termine: offriamo una valutazione gratuita per conoscere il valore di mercato reale prima della dichiarazione.
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