Quasi tutti i proprietari a cui vendiamo casa a Torrevieja e Orihuela Costa prima o poi ci fanno la stessa domanda: conviene affittare tutto l'anno a un inquilino o a settimane ai turisti? La risposta onesta dipende dall'immobile, da dove avete la residenza fiscale e da quanto tempo volete dedicarci. Le regole, poi, sono cambiate in fretta: un regime valenciano più severo per le case turistiche dal 2024, il potere di veto dei condomini dal 2025 e, dall'8 ottobre 2026, un decreto nazionale sulla casa che tocca i contratti transitori e l'IVA sui soggiorni brevi. In questa guida spieghiamo come funziona oggi ciascun modello, quante tasse pagherete da residenti o non residenti e come confrontare il reddito netto reale.
Lungo termine, stagionale o turistico: tre attività diverse
Nella Vega Baja ci sono in pratica tre modi di affittare una casa, ognuno con le sue regole:
- Affitto di abitazione principale (vivienda habitual): l'inquilino ci stabilisce la propria residenza. Lo regola la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, LAU), molto protettiva verso l'inquilino. Profilo tipico: famiglie locali, chi lavora a Torrevieja o Orihuela, stranieri che vivono qui tutto l'anno.
- Affitto stagionale o transitorio (arrendamiento de temporada): più di 31 giorni e, di regola, non oltre 12 mesi, per chi è temporaneamente lontano dalla propria casa. Sulla costa è il classico affitto invernale ai pensionati del Nord Europa, da ottobre ad aprile.
- Affitto turistico (vivienda de uso turístico): soggiorni brevi, con iscrizione nel registro della Generalitat Valenciana, regolati dalla normativa sul turismo e non dalla LAU.
La scelta incide anche sull'impegno. Un inquilino a lungo termine richiede un buon contratto e un controllo annuale. Un appartamento turistico richiede pulizie, biancheria, consegna chiavi, registrazione degli ospiti e qualcuno che risponda al telefono una domenica di agosto. Se non vivete qui, quel qualcuno è un gestore da pagare.
Affitto a lungo termine con la LAU: durata, cauzione e aggiornamenti
Se il locatore è una persona fisica, il contratto dura almeno cinque anni (sette se è una società): l'inquilino può prorogarlo di anno in anno fino a quel limite, anche se il contratto indica un anno. Poi scatta una proroga tacita fino a tre anni, salvo disdetta. L'inquilino può andarsene dopo i primi sei mesi con 30 giorni di preavviso.
- Cauzione (fianza): una mensilità, che nella Comunità Valenciana va depositata presso l'ente regionale per la casa. Le garanzie aggiuntive non possono superare due mensilità.
- Provvigione d'agenzia: dalla Ley 12/2023 la paga il proprietario, non l'inquilino.
- Aggiornamento del canone: gli aumenti annuali sono limitati all'indice di riferimento (IRAV) pubblicato dall'INE. Il decreto di ottobre 2026 aggiunge un ulteriore tetto fino al 31 dicembre 2027.
- Zone a mercato teso: la legge sulla casa consente alle regioni di limitare i canoni nelle “zonas tensionadas”. A ottobre 2026 la Generalitat non ne ha dichiarata nessuna, quindi oggi a Torrevieja e Orihuela Costa non c'è un tetto ai canoni; potrebbe cambiare.
Per i canoni reali per zona, leggete la nostra guida ai prezzi degli affitti a lungo termine e guardate le case nella sezione affitto a Torrevieja.
Affitto turistico: licenza VT, condominio e limite di 10 giorni
Per pubblicizzare una casa ai turisti nella Comunità Valenciana serve l'iscrizione nel Registro del Turismo e il numero VT in ogni annuncio. Dal Decreto-ley 9/2024 ciò comporta, tra l'altro, una relazione di compatibilità urbanistica (ICU) del Comune di Torrevieja o di Orihuela, l'iscrizione solo dell'intera abitazione, il rinnovo ogni cinque anni e un massimo di 10 giorni consecutivi per soggiorno dello stesso ospite.
L'ostacolo principale nelle urbanizzazioni è il condominio. Dal 3 aprile 2025 (Ley Orgánica 1/2025), avviare un'attività turistica in un edificio o complesso in regime di proprietà orizzontale richiede l'approvazione espressa della comunità con la maggioranza dei tre quinti. Le case già iscritte prima di quella data conservano la loro posizione: ecco perché un'iscrizione VT valida può dare valore reale a un appartamento di rivendita a La Zenia o Playa Flamenca.
Ogni ospite va inoltre comunicato al sistema SES Hospedajes del Ministero dell'Interno. La procedura completa è nella nostra guida alla licenza per affitti turistici.
Il decreto sulla casa di ottobre 2026: cosa cambia per i proprietari
Il Real Decreto-ley 29/2026, pubblicato sul BOE il 7 ottobre 2026 e in vigore dall'8, introduce diverse novità importanti. Essendo un decreto-legge, deve essere convalidato dal Parlamento entro 30 giorni: verificatene lo stato prima di decidere.
- Il contratto stagionale richiede una causa reale e documentabile per cui l'inquilino è lontano dalla propria abitazione abituale, indicata nel contratto. Senza di essa, oltre i 12 mesi o dopo più di due rinnovi consecutivi con lo stesso inquilino, diventa un affitto di abitazione principale con tutte le tutele della LAU. Negli affitti invernali mettete per iscritto l'indirizzo permanente dell'inquilino all'estero e il motivo del soggiorno.
- L'affitto per stanze diventa espressamente locazione abitativa e la somma dei canoni non può superare quello dell'intera casa.
- IVA sui soggiorni brevi: dal 1° dicembre 2026 le case arredate affittate allo stesso ospite per 30 notti o meno perdono l'esenzione e pagano l'IVA al 10%, salvo che siano l'abitazione abituale del locatore. Gli affitti più lunghi restano esenti.
- Maggiorazione IBI: nei comuni dichiarati a mercato teso si potrà aumentare fino al 50% l'IBI sulle case turistiche. Nella nostra zona per ora non ce ne sono.
Tasse per i non residenti: Modelo 210 al 19% o al 24%
Se non siete residenti fiscali in Spagna, i redditi da affitto si dichiarano con il Modelo 210 (IRNR). L'aliquota dipende dalla residenza fiscale, non dalla cittadinanza:
- Residenti nell'UE (Italia compresa), Islanda e Norvegia: 19% sul reddito netto. Si deducono le spese legate all'affitto: IBI, spese condominiali, assicurazione, riparazioni, utenze a vostro carico, interessi del mutuo, compenso del gestore e ammortamento dell'immobile, in proporzione ai giorni affittati.
- Residenti in altri paesi, Regno Unito compreso: 24% sul reddito lordo, senza deduzioni secondo la normativa attuale. Alcune sentenze hanno messo in discussione questa differenza e la questione è ancora aperta.
Nuove scadenze: con la Orden HAC/623/2026, gli affitti maturati da ottobre 2026 si dichiarano una volta l'anno, dal 1° al 20 aprile dell'anno successivo (addebito diretto dal 1° al 15 aprile). Quelli di luglio-settembre 2026 si presentano ancora entro il 20 ottobre 2026. Per i giorni non affittati si paga anche il reddito figurativo (in genere l'1,1% o il 2% del valore catastale, al 19% o 24%); quello del 2026 si dichiara dal 1° aprile al 31 dicembre 2027. Fonte: nota dell'Agencia Tributaria sulla Orden HAC/623/2026, consultata il 14 ottobre 2026. Ricordate che, da residenti in Italia, gli stessi redditi vanno indicati anche nella dichiarazione italiana, con il credito per le imposte pagate in Spagna.
Tasse per i residenti in Spagna: perché il lungo termine è favorito
Una volta residenti fiscali in Spagna, i redditi da affitto confluiscono nell'IRPF insieme agli altri redditi, con aliquote progressive e le stesse spese deducibili. La differenza chiave è la riduzione per affitto di abitazione principale. Con la Ley 12/2023, per i contratti firmati dal 26 maggio 2023 la riduzione generale è del 50% del reddito netto, che sale al 60%, 70% o 90% solo in casi specifici (case ristrutturate o nuovi contratti in zone a mercato teso). I contratti precedenti mantengono il 60%.
Affitto turistico e stagionale non hanno riduzione, e se offrite servizi di tipo alberghiero l'attività può diventare d'impresa, con IVA. Per un residente, quel 50% riduce molto la distanza tra un appartamento turistico ben occupato e un inquilino stabile, una volta pagate le tasse.
Fare i conti: un esempio pratico a Orihuela Costa
Prendiamo un appartamento con due camere da letto a La Zenia. A lungo termine si affitterebbe di solito a circa 850–1.150 € al mese; diciamo 950 €, cioè 11.400 € l'anno. Se l'inquilino paga le utenze e il proprietario, residente nell'UE, deduce per esempio 3.400 € tra IBI, condominio, assicurazione e ammortamento, paga il 19% su 8.000 €: circa 1.520 €. Un residente nel Regno Unito paga il 24% su 11.400 €: circa 2.736 €.
Per lo stesso appartamento in affitto turistico, calcolate con onestà:
- Quante settimane potete davvero riempire fuori da luglio e agosto.
- Gestione (di solito una percentuale delle prenotazioni), pulizie, biancheria e commissioni delle piattaforme.
- Utenze, wifi, assicurazione e usura, tutto a vostro carico.
- Dal 1° dicembre 2026, se si applica l'IVA al 10% ai soggiorni fino a 30 notti.
- Le settimane in cui volete usare la casa voi, che non rendono nulla.
Per esperienza, molti proprietari che mettono a confronto le due opzioni scoprono che la differenza è più piccola di quanto facciano pensare i prezzi a notte. Il turistico ha senso soprattutto per case vicine al mare con iscrizione VT già attiva e per chi vuole godersi la casa parte dell'anno. Se state ancora cercando, guardate le nostre case in vendita a Orihuela Costa pensando all'affitto.
Come vi aiutiamo a scegliere, e un'avvertenza
Prima di decidere possiamo verificare se il vostro condominio ammette l'uso turistico, se un'iscrizione VT esistente è valida e quanto pagherebbe oggi un inquilino a lungo termine. Poi mettiamo i due scenari su una sola pagina, per confrontare cifre nette e non promesse. Scriveteci con l'indirizzo e qualche foto: vi daremo un parere sincero, anche in italiano.
Questa guida è un'informazione generale basata sulle norme in vigore al 14 ottobre 2026, compreso un decreto-legge in attesa di convalida. Non costituisce consulenza legale o fiscale: verificate il vostro caso con un avvocato o un commercialista spagnolo prima di firmare un contratto o presentare una dichiarazione.