Licenza per affitti turistici nella Comunità Valenciana (2026)

L'affitto turistico breve nella regione è regolato da tre livelli di norme. La Ley 15/2018 su turismo, tempo libero e ospitalità definisce l'abitazione turistica e istituisce il Registro del Turismo della Comunità Valenciana. Il Decreto 10/2021 entra nei dettagli: dotazioni minime, obblighi di proprietari e società di gestione, classificazione. A questi si aggiunge il Decreto-ley 9/2024 del 2 agosto 2024, in vigore dall'8 agosto 2024 e convalidato dal parlamento regionale a settembre, che ha riscritto buona parte del regime.

Le novità principali sono:

• prima dell'iscrizione serve un parere comunale di compatibilità urbanistica (informe de compatibilidad urbanística, ICU);
• ogni abitazione va iscritta con il proprio riferimento catastale individuale; chi era già attivo doveva comunicarlo entro il 31 dicembre 2024, pena la cancellazione;
• l'iscrizione ha ora una validità di cinque anni e va rinnovata; le abitazioni iscritte prima del decreto hanno tempo fino ad agosto 2029;
• il titolare deve dichiarare il periodo di attività;
• si può affittare solo l'abitazione intera, non più le singole stanze;
• il soggiorno è limitato a 10 giorni consecutivi per lo stesso ospite; i soggiorni più lunghi ricadono in altre forme di locazione;
• i comuni possono limitare numero e ubicazione delle abitazioni turistiche e le sanzioni sono state inasprite.

Le abitazioni esistenti hanno inoltre cinque anni per adeguarsi ai nuovi requisiti di qualità e progettazione previsti dall'allegato del decreto.

Il cambiamento più pesante per chi compra un appartamento o una villetta a schiera in un complesso residenziale è arrivato da Madrid. La Ley Orgánica 1/2025 ha modificato l'articolo 17.12 della legge sulla proprietà orizzontale. Dal 3 aprile 2025 un proprietario in un edificio o complesso in regime condominiale non può avviare un'attività di affitto turistico senza l'approvazione espressa e preventiva della comunità. La delibera richiede il voto favorevole dei tre quinti dei proprietari che rappresentino a loro volta i tre quinti delle quote. Con la stessa maggioranza la comunità può anche limitare o condizionare l'attività.

Le abitazioni già iscritte e in regola prima del 3 aprile 2025 non sono toccate retroattivamente e possono continuare alle condizioni precedenti. Per questo, quando si compra un usato in un complesso di Orihuela Costa o di Torrevieja, data e stato dell'iscrizione esistente contano moltissimo. La procedura valenciana chiede ormai di allegare l'autorizzazione della comunità alla dichiarazione, quando è necessaria.

1. Verificate l'urbanistica. Chiedete l'ICU al comune competente: Torrevieja, oppure Orihuela per tutta la fascia di Orihuela Costa. Se la destinazione urbanistica o un limite comunale non consentono l'uso turistico, il percorso finisce qui.
2. Ottenete il via libera della comunità se l'immobile si trova in un complesso condominiale e non era già iscritto prima del 3 aprile 2025. Fatevi dare il verbale dell'assemblea, non una promessa a voce del presidente.
3. Preparate la casa. Assicurazione di responsabilità civile, regolamento interno per gli ospiti, dotazioni e standard di qualità richiesti, documenti di base come riferimento catastale e prova della disponibilità dell'immobile.
4. Presentate la dichiarazione responsabile (declaración responsable) alla Generalitat, di norma online. L'abitazione riceve un numero di registro in formato VT da indicare in ogni annuncio.
5. Registrate gli ospiti nel sistema SES Hospedajes del Ministero dell'Interno, come previsto dal Real Decreto 933/2021.
6. Segnatevi il rinnovo a cinque anni e tenete aggiornata la dichiarazione del periodo di attività.

Chi non vive qui di solito affida tutto a un avvocato o a una società di gestione autorizzata. Mettete in conto tempo: il solo ICU può richiedere settimane, a seconda del carico di lavoro del comune.

Dal 1 luglio 2025 il Real Decreto 1312/2024 imponeva agli affitti brevi pubblicati su piattaforme come Airbnb o Booking di esporre un numero di registrazione unico nazionale (NRUA), ottenuto tramite il Registro immobiliare e lo Sportello digitale unico degli affitti. Non sostituiva l'iscrizione valenciana: era un livello in più.

Il 21 maggio 2026 il Tribunale Supremo, con la sentenza STS 620/2026 sul ricorso della Generalitat Valenciana, ha annullato le norme che istituivano il registro unico, ritenendo che lo Stato non avesse competenza. Ha invece confermato lo Sportello digitale unico e gli obblighi delle piattaforme di trasmettere i dati. In pratica l'iscrizione al registro valenciano resta obbligatoria e le piattaforme continuano a scambiare dati con l'amministrazione. Poiché la situazione è ancora in assestamento, verificate lo stato attuale con il vostro consulente o gestore prima di pubblicare un annuncio.

Se non siete fiscalmente residenti in Spagna, i canoni si dichiarano con il Modelo 210, l'imposta sul reddito dei non residenti. L'aliquota è del 19% per i residenti nell'UE e nel SEE, che possono dedurre le spese collegate, e del 24% per tutti gli altri, calcolata sul reddito lordo. I periodi in cui la casa non è affittata possono generare un reddito figurativo, anch'esso dichiarato con il Modelo 210. A questo si aggiungono IBI, spese condominiali, compenso del gestore e, in alcuni casi, IVA se si offrono servizi di tipo alberghiero. I residenti dichiarano invece nell'IRPF spagnolo. Le regole fiscali cambiano: fate verificare il vostro caso da un commercialista prima di calcolare la redditività.

• Fidarsi dell'annuncio. Che il venditore definisca l'appartamento perfetto per gli affitti brevi non vuol dire nulla. Chiedete il numero VT e verificatelo nel registro pubblico.
• Pensare che la licenza passi automaticamente al nuovo proprietario. Il cambio di titolare va comunicato al registro e l'abitazione deve rispettare i requisiti vigenti e superare il rinnovo.
• Non leggere lo statuto condominiale. Già prima del 2025 alcuni statuti vietavano attività commerciali. Il vostro avvocato deve esaminarlo insieme ai verbali recenti.
• Dimenticare la pulizia del registro. La Generalitat ha cancellato migliaia di abitazioni prive di dati essenziali e dall'inizio del 2026 controlla gli ICU. Un numero valido due anni fa potrebbe non esserlo più.
• Contare su un permesso di residenza. La golden visa per investimenti immobiliari è stata abolita il 3 aprile 2025: comprare per affittare non dà più, da solo, diritto alla residenza.

Se l'affitto turistico fa parte del piano, mettetelo per iscritto nella proposta. La prenotazione e il contratto di caparra (arras) possono subordinare il rogito a un'iscrizione valida o a un ICU favorevole, o almeno alla consegna di documenti precisi. Il vostro avvocato deve controllare numero VT, data di iscrizione, riferimento catastale individuale, verbali condominiali ed eventuali limiti comunali. Possiamo aiutarvi a selezionare tra i nostri immobili in vendita quelli davvero affittabili e a confrontare zone come La Zenia, Playa Flamenca o La Mata. Se invece preferite l'affitto a lungo termine, il regime turistico non si applica e il contratto è regolato dalla legge sulle locazioni urbane. Contattateci con l'indirizzo dell'immobile che vi interessa e vi diremo cosa controllare per primo.