Licencia de vivienda turística en la Comunitat Valenciana (2026)

El alquiler turístico en la Comunitat se rige por tres capas de normas. La Ley 15/2018, de turismo, ocio y hospitalidad, define la vivienda turística y crea el Registro de Turismo de la Comunitat Valenciana. El Decreto 10/2021 desarrolla los detalles: equipamiento mínimo, obligaciones de titulares y empresas gestoras y clasificación. Por encima, el Decreto-ley 9/2024, de 2 de agosto, vigente desde el 8 de agosto de 2024 y convalidado por Les Corts en septiembre de ese año, reescribió buena parte del régimen.

Sus cambios principales son:

• se exige un informe municipal de compatibilidad urbanística (ICU) antes de la inscripción;
• cada vivienda debe inscribirse con su referencia catastral individual; las que ya funcionaban debían aportarla antes del 31 de diciembre de 2024 o causar baja;
• la inscripción tiene una vigencia de cinco años y hay que renovarla; las inscritas antes del decreto tienen de plazo hasta agosto de 2029;
• el titular debe declarar el periodo de funcionamiento de la vivienda;
• solo se puede ceder la vivienda completa, ya no por habitaciones;
• la estancia se limita a 10 días consecutivos para un mismo usuario; las estancias más largas quedan fuera del régimen turístico;
• los ayuntamientos pueden limitar el número y la ubicación de viviendas turísticas y se endurecen las sanciones.

Las viviendas existentes disponen además de un periodo transitorio de cinco años para adaptarse a los requisitos de calidad y diseño del anexo del decreto.

El cambio más relevante para quien compra un apartamento o un adosado en una urbanización vino de la normativa estatal. La Ley Orgánica 1/2025 modificó el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal. Desde el 3 de abril de 2025, un propietario de un edificio o conjunto en régimen de propiedad horizontal no puede iniciar la actividad de vivienda turística sin la aprobación expresa y previa de la comunidad. El acuerdo requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas de participación. Con la misma mayoría se puede limitar o condicionar la actividad.

Las viviendas que ya estaban inscritas y operaban legalmente antes del 3 de abril de 2025 no se ven afectadas de forma retroactiva. Por eso, al comprar una vivienda de segunda mano en una urbanización de Orihuela Costa o de Torrevieja, la fecha y el estado de la inscripción son decisivos. El procedimiento valenciano pide ya aportar la autorización de la comunidad junto a la declaración cuando sea exigible.

1. Compruebe el planeamiento. Solicite el ICU al ayuntamiento correspondiente: Torrevieja, u Orihuela para toda la franja de Orihuela Costa. Si la calificación urbanística o un límite municipal no permiten el uso turístico, el proceso termina aquí.
2. Consiga el acuerdo de la comunidad si la vivienda está en un conjunto con comunidad de propietarios y no estaba inscrita antes del 3 de abril de 2025. Pida el acta de la junta, no una promesa verbal del presidente.
3. Prepare la vivienda. Seguro de responsabilidad civil, normas de régimen interno para los huéspedes, el equipamiento y los estándares de calidad exigidos y la documentación básica: referencia catastral y acreditación de la disponibilidad del inmueble.
4. Presente la declaración responsable ante la Generalitat, normalmente por vía telemática. La vivienda recibe un número de registro con formato VT que debe figurar en todos los anuncios.
5. Registre a los viajeros en el sistema SES Hospedajes del Ministerio del Interior, según el Real Decreto 933/2021.
6. Anote la renovación a los cinco años y mantenga actualizada la declaración del periodo de funcionamiento.

La mayoría de propietarios no residentes encargan todo esto a un abogado o a una gestora. Cuente con tiempo: solo el ICU puede tardar semanas según la carga de trabajo del ayuntamiento.

Desde el 1 de julio de 2025, el Real Decreto 1312/2024 exigía que los alquileres de corta duración anunciados en plataformas como Airbnb o Booking mostraran un número de registro único (NRUA), obtenido a través del Registro de la Propiedad y de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos. No sustituía a la inscripción autonómica; era una capa adicional.

El 21 de mayo de 2026, el Tribunal Supremo, en la sentencia STS 620/2026, estimó parcialmente el recurso de la Generalitat Valenciana y anuló los preceptos que creaban el registro único por falta de competencia del Estado. Mantuvo, en cambio, la Ventanilla Única Digital y las obligaciones de las plataformas de transmitir datos. En la práctica, la inscripción en el registro valenciano sigue siendo obligatoria y las plataformas siguen compartiendo información con la Administración. Como la situación aún se está asentando, confirme el estado actual con su asesor o gestor antes de publicar un anuncio.

Si no es residente fiscal en España, las rentas del alquiler se declaran con el Modelo 210 del Impuesto sobre la Renta de no Residentes. El tipo es del 19% para residentes en la UE y el EEE, que pueden deducir los gastos vinculados a esos ingresos, y del 24% para el resto, sobre los ingresos íntegros. Los periodos en que la vivienda no está alquilada pueden generar renta imputada, que también se declara en el Modelo 210. A esto se suman el IBI, las cuotas de comunidad, los honorarios de la gestora y, en ciertos casos, IVA si se prestan servicios de tipo hotelero. Los residentes tributan en su declaración de IRPF. Las normas fiscales cambian, así que confirme su caso con un asesor antes de calcular rentabilidades.

• Fiarse del anuncio. Que el vendedor diga que el piso es ideal para alquiler vacacional no significa nada. Pida el número VT y compruébelo en el registro público.
• Dar por hecho que la licencia viaja con la vivienda. El cambio de titular debe comunicarse al registro y la vivienda debe seguir cumpliendo los requisitos vigentes y superar la renovación.
• No leer los estatutos. Incluso antes de 2025 algunos estatutos prohibían actividades comerciales. Su abogado debe revisarlos junto con las actas recientes.
• Olvidar la depuración del registro. La Generalitat ha dado de baja miles de viviendas sin datos esenciales y desde principios de 2026 se revisan los ICU. Un número que existía hace dos años puede no estar activo.
• Contar con una vía de residencia. La golden visa por inversión inmobiliaria se suprimió el 3 de abril de 2025, así que comprar para alquilar ya no da acceso por sí solo a la residencia.

Si el alquiler turístico forma parte del plan, déjelo por escrito en la oferta. La reserva y el contrato de arras pueden condicionar la compraventa a una inscripción válida o a un ICU favorable, o al menos a la entrega de documentos concretos. Su abogado debe verificar el número VT, la fecha de inscripción, la referencia catastral individual, las actas de la comunidad y las posibles limitaciones municipales. Podemos ayudarle a filtrar en nuestras viviendas en venta las que son realmente alquilables y a comparar zonas como La Zenia, Playa Flamenca o La Mata. Si prefiere el alquiler de larga duración, el régimen turístico no se aplica y el contrato se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos. Escríbanos con la dirección del inmueble que le interesa y le diremos qué revisar primero.