Impuesto de sucesiones en España para propietarios extranjeros

En España el impuesto lo paga cada heredero, no la herencia en su conjunto: cada beneficiario liquida por lo que recibe. Los herederos no residentes tributan aquí solo por los bienes situados en España, de modo que un chalet en Ciudad Quesada tributa en España aunque el propietario y sus hijos vivan en Mánchester, Milán o Múnich.

El marco básico es la ley estatal (Ley 29/1987), pero cada comunidad autónoma fija sus reducciones y bonificaciones. Desde la reforma posterior a la sentencia del Tribunal de Justicia de la UE de 2014 (asunto C-127/12), los no residentes pueden aplicar la normativa autonómica: si el fallecido no residía en España, se aplica la de la comunidad donde esté el mayor valor de los bienes en España; si residía aquí, los herederos no residentes aplican la de su comunidad. La redacción actual ya no limita esta regla a residentes en la UE o el EEE, algo clave para familias británicas, noruegas, suizas o ucranianas. Para una casa en la Vega Baja, esa comunidad es la Comunitat Valenciana.

Hemos revisado el texto consolidado de la Ley 13/1997 de la Generalitat en el BOE el 12 de octubre de 2026. Estas son las cifras principales:

• Grupo I (descendientes menores de 21 años): reducción de 100.000 € más 8.000 € por cada año menos de 21, con un máximo de 156.000 €.
• Grupo II (descendientes de 21 o más años, cónyuges y ascendientes): 100.000 € cada uno.
• Bonificación del 99% de la cuota para los grupos I y II, vigente desde la reforma de 2023 (fallecimientos desde el 28 de mayo de 2023).
• Grupo III consanguíneo (hermanos, sobrinos y tíos): nueva bonificación del 25% para fallecimientos desde el 1 de junio de 2026, que pasará al 50% desde el 1 de junio de 2027.
• Discapacidad: reducción adicional de 120.000 € (33% o más) o de 240.000 € (65% o más, o discapacidad intelectual reconocida del 33% o más).
• Vivienda habitual del fallecido: reducción del 95%, con un límite de 150.000 € por heredero, para cónyuge, descendientes o ascendientes que la mantengan cinco años.

Las parejas de hecho se asimilan a cónyuges si están inscritas en el registro valenciano o en un registro público análogo; compruebe que su inscripción cumple los requisitos antes de contar con ello.

Pensemos en una propietaria viuda que deja un apartamento de dos dormitorios en Playa Flamenca, valorado en aproximadamente 220.000 €, a sus dos hijos mayores de edad. Cada uno hereda 110.000 €. Tras la reducción de 100.000 €, la base liquidable es de unos 10.000 € por hijo, y la cuota resultante se reduce en un 99%: lo normal es que cada uno pague bastante menos de 100 €, no miles.

Si ese mismo apartamento lo hereda una sobrina, la situación cambia por completo. El grupo III solo tiene la reducción estatal de unos 8.000 €, se aplica un coeficiente multiplicador mayor y, para fallecimientos posteriores al 1 de junio de 2026, la bonificación es del 25%. La factura puede superar fácilmente varias decenas de miles de euros. El parentesco pesa mucho más que el valor del inmueble, y por eso siempre recomendamos hacer un cálculo con un asesor fiscal antes de decidir quién hereda qué.

El impuesto debe presentarse en los seis meses siguientes al fallecimiento. Se puede pedir una prórroga de otros seis meses, pero hay que solicitarla dentro de los cinco primeros meses, y durante la prórroga corren intereses de demora.

El detalle que más sorprende a las familias: las bonificaciones valencianas del 99% y del 25% solo se aplican a los bienes declarados de forma completa, en plazo o fuera de plazo pero antes de que Hacienda envíe un requerimiento. Si espera a que la Administración le escriba, puede perder la bonificación y pagar la cuota íntegra con recargos. Los herederos residentes presentan el modelo 650 ante la Agència Tributària Valenciana; los no residentes, ante la Agencia Tributaria estatal, aplicando la normativa valenciana.

El valor fiscal tampoco es el que uno cree que vale la casa: desde 2022 el valor de referencia del Catastro es el valor mínimo para la mayoría de las viviendas, así que conviene consultarlo antes de declarar una cifra inferior.

Desde agosto de 2015, el Reglamento europeo de sucesiones (650/2012) determina qué ley civil rige la herencia: por defecto, la del país de residencia habitual del fallecido, salvo que este haya elegido en testamento la ley de su nacionalidad. Un británico que vive en La Zenia puede elegir la ley inglesa y dejar la casa a quien quiera; un residente en España que no haga esa elección queda sujeto al Código Civil español y a las legítimas de los hijos.

Un testamento español sencillo, limitado a sus bienes en España y firmado ante notario, cuesta poco y queda inscrito en el Registro General de Actos de Última Voluntad. Sin él, la familia tendrá que apostillar y traducir un testamento y documentos sucesorios extranjeros, o tramitar una declaración de herederos, lo que puede alargar el proceso muchos meses. Revise con su abogado que el testamento español y el de su país no se revoquen entre sí: la redacción es importante.

1. Obtener el certificado de defunción (traducido y apostillado si el fallecimiento ocurrió fuera de España).
2. Pedir el certificado de últimas voluntades y el de seguros de cobertura de fallecimiento, disponibles unos 15 días hábiles después del fallecimiento.
3. Solicitar el NIE para cada heredero que no lo tenga.
4. Reunir la escritura, el último recibo del IBI, el certificado de la comunidad de propietarios y los extractos bancarios.
5. Firmar la escritura de aceptación de herencia ante notario español.
6. Pagar el impuesto de sucesiones dentro del plazo de seis meses.
7. Liquidar la plusvalía municipal en el ayuntamiento, también en seis meses; algunos municipios bonifican a los familiares directos.
8. Inscribir la vivienda a nombre de los herederos en el Registro de la Propiedad y cambiar IBI, suministros y comunidad.

Tenga en cuenta que su país de origen también puede gravar la herencia. El Reino Unido, por ejemplo, no tiene convenio con España en materia de sucesiones, así que la deducción por el impuesto pagado aquí debe revisarse con un asesor allí.

El impuesto de sucesiones no es la última factura. Si los herederos conservan la vivienda y viven fuera de España, cada uno pasa a ser propietario no residente y debe presentar cada año el modelo 210 por imputación de rentas: por regla general, el 1,1% o el 2% del valor catastral, al 19% para residentes en la UE y el EEE y al 24% para el resto. El IBI y la comunidad siguen igual, y si la casa se alquila se declaran los alquileres en su lugar.

Si deciden vender, el valor de adquisición a efectos de ganancia patrimonial es el declarado en la herencia, de modo que una declaración artificialmente baja supone una ganancia mayor después. Los vendedores no residentes tributan al 19% sobre la ganancia y el comprador retiene el 3% del precio en la firma como pago a cuenta. Otro motivo para declarar un valor realista desde el principio y pedir una valoración de mercado antes de ir al notario.

No somos abogados, y esta guía es información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal: las normas cambian, como demuestran las reformas valencianas de 2025 y 2026, así que confirme siempre su caso con un abogado o asesor fiscal en España. Donde sí ayudamos es en la parte práctica. Muchos herederos deciden vender un piso heredado en Torrevieja u Orihuela Costa, o conservarlo y alquilarlo a largo plazo, y les hacemos una valoración gratuita para conocer el valor real de mercado antes de declararlo.

Si está pensando en comprar, consulte nuestras viviendas en venta en Torrevieja, en Orihuela Costa o en Ciudad Quesada, y los alquileres de larga temporada disponibles. Para una valoración o una primera orientación, contacte con nuestro equipo.