Obra nueva en la Vega Baja: zonas, precios y promotoras

La mayoría de los proyectos nuevos de la comarca están en unas pocas zonas, cada una con su carácter:

• Los Montesinos: un pueblo de interior con vida propia, a unos diez minutos de la costa. Promociones de adosados y chalets con piscina privada en los bordes del casco urbano y en la zona de La Herrada, normalmente con un precio por metro cuadrado inferior al de la costa.
• Villamartín y el resto de Orihuela Costa: residenciales de apartamentos y bungalows junto al campo de golf, a pocos minutos en coche del centro comercial La Zenia Boulevard y de las playas.
• Pilar de la Horadada: proyectos en Torre de la Horadada, Mil Palmeras y alrededor del golf de Lo Romero, muy demandados por quien busca una playa tranquila y tener cerca tanto el aeropuerto de Alicante como el de Corvera (Murcia).
• Algorfa: villas y apartamentos en torno a La Finca Golf y Castillo de Montemar, en pleno campo pero cerca de Ciudad Quesada.
• Ciudad Quesada, Benijófar y San Miguel de Salinas: promociones más pequeñas, a menudo de chalets independientes, con vistas a las lagunas o a la vega del Segura.

En la primera línea, de Torrevieja a Campoamor, apenas queda suelo libre, así que la obra nueva allí suele ser de edificios pequeños o sustituciones de inmuebles antiguos, y el precio lo refleja.

Los precios cambian con cada fase, así que tómese estas cifras como horquillas aproximadas que vemos a fecha de redacción (octubre de 2026), sin impuestos:

• Apartamentos de dos dormitorios en zonas de interior o de golf: habitualmente entre unos 200.000 y 260.000 euros; más cerca de la playa o con vistas abiertas al mar, más.
• Adosados y bungalows de tres dormitorios con piscina comunitaria: aproximadamente de 260.000 a 380.000 euros.
• Chalets independientes con piscina privada: desde unos 400.000 euros en Los Montesinos o Algorfa, y bastante más en parcelas grandes o en primera línea de golf.

Casi toda la obra nueva se entrega con aire acondicionado por conductos o split, cocina amueblada con electrodomésticos, armarios empotrados y, con frecuencia, aerotermia para el agua caliente. Lea con calma la memoria de calidades: el mobiliario, las placas solares, la bomba de calor de la piscina, la plaza de garaje y el trastero suelen ser extras. Al precio hay que sumar el 10 % de IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados de la escritura; en nuestra guía de gastos de compra en Alicante tiene el desglose completo.

Un folleto bonito no dice nada de la empresa que hay detrás. Antes de presentar una promoción a un cliente revisamos:

1. Trayectoria en la zona: cuántas promociones ha terminado la promotora en la Vega Baja y si las entregó en plazo razonable. Visitamos fases ya acabadas y hablamos con los propietarios que viven allí.
2. Quién construye: la promotora y la constructora suelen ser empresas distintas. Una constructora solvente importa tanto como la marca del cartel.
3. Cuentas de la sociedad: las empresas depositan sus cuentas anuales en el Registro Mercantil. Un abogado puede revisarlas, junto con posibles litigios de compradores anteriores.
4. Servicio posventa: si existe un departamento que gestione repasos y reclamaciones de garantía, y con qué rapidez responde. Los vecinos de fases anteriores lo saben bien.
5. Licencia y suelo: licencia de obras del ayuntamiento y nota simple del Registro de la Propiedad que acredite que la promotora es titular de la parcela.

Si una promotora pone pegas para facilitar cualquiera de estos datos, ya le está dando información.

La ley española protege bien al comprador de vivienda en construcción, siempre que exija los documentos. Según la disposición adicional primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), todas las cantidades entregadas antes de la escritura deben ingresarse en una cuenta especial y estar garantizadas mediante aval bancario o seguro individual a nombre del comprador. Tras la entrega, la misma ley fija plazos de garantía desde la recepción de la obra: un año para defectos de acabado, tres años para vicios que afecten a la habitabilidad y diez años para daños estructurales, estos últimos cubiertos por el seguro decenal obligatorio. Normas comprobadas en el texto consolidado de la LOE en boe.es en octubre de 2026.

La reserva, los pagos durante la obra y la entrega con repaso los explicamos paso a paso en la guía sobre comprar sobre plano en la Costa Blanca.

Cuando un cliente duda entre dos o tres proyectos, los comparamos en aspectos que los folletos rara vez destacan:

• Orientación y vistas: una terraza orientada al sur se agradece muchísimo en invierno, y una vista sobre un solar vacío puede desaparecer en tres años. Pregunte qué está previsto en las parcelas vecinas.
• Tamaño de la comunidad: un residencial de 20 viviendas no se parece a uno de 200. Los grandes reparten gastos, pero en agosto pueden ser más ruidosos.
• Cuota de comunidad estimada: pida a la promotora el presupuesto previsto. En residenciales con piscina y jardines comunitarios son habituales cuotas de unos 60 a 150 euros al mes, según los servicios.
• Garaje y trastero: el garaje subterráneo encarece, pero en edificios de pisos se valora mucho; compruebe si está incluido.
• Distancias a pie: al supermercado, a la parada de autobús, a la playa o a un bar. Muchas promociones de interior dan por hecho que irá a todas partes en coche.
• Calificación energética: pida el certificado de eficiencia energética de proyecto y fíjese en el aislamiento, las ventanas y el sistema de agua caliente.

Si piensa alquilar a turistas, compruébelo antes de reservar. Desde el 3 de abril de 2025, el artículo 7.3 de la Ley de Propiedad Horizontal, añadido por la Ley Orgánica 1/2025, obliga al propietario que quiera iniciar la actividad de vivienda turística a obtener la aprobación expresa de la comunidad, adoptada por mayoría de tres quintos conforme al artículo 17.12. En una comunidad recién creada, la promotora suele redactar los primeros estatutos, que ya pueden permitir, limitar o excluir ese uso.

Pida el borrador de estatutos y revíselo con su abogado. También necesitará la inscripción en el registro autonómico de turismo; lo explicamos en nuestra nota sobre la licencia de vivienda turística en la Comunitat Valenciana. Si su idea es el alquiler de larga duración, estas restricciones no le afectan.

Vendemos las dos cosas, así que podemos hablar claro. La obra nueva ofrece garantías, eficiencia moderna y una casa que nadie ha estrenado, aunque los impuestos son algo mayores: 10 % de IVA más 1,4 % de AJD, frente al 9 % de ITP general en la Comunitat Valenciana desde el 1 de junio de 2026 para la segunda mano. La reventa suele dar más metros por el mismo dinero, una comunidad consolidada con cuotas conocidas, jardines maduros y ubicaciones más cerca del mar, y puede entrar a vivir en semanas.

Si no tiene prisa y busca una distribución concreta, comprar sobre plano o en construcción puede tener sentido. Si necesita mudarse pronto o quiere ver exactamente lo que compra, la obra nueva terminada y la segunda mano son opciones más seguras. Compare ambas en nuestras viviendas en venta en Los Montesinos o en Villamartín y luego cuéntenos qué necesita: le prepararemos una selección de promociones que encajen de verdad.

Esta guía es información general según la normativa vigente en octubre de 2026 y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. Haga revisar siempre contratos, avales y estatutos por un abogado independiente.