Buena parte de las viviendas que se venden en Torrevieja, Orihuela Costa y el resto de la Vega Baja son de obra nueva, y muchas se compran antes de que se ponga el primer ladrillo. Comprar sobre plano permite conseguir mejor precio, elegir la unidad y los acabados, pero también implica entregar dinero a un promotor por algo que todavía no existe. La ley española protege mucho al comprador en este terreno, siempre que sepa qué documentos pedir y en qué momento. En esta guía repasamos el proceso tal y como lo vemos funcionar sobre el terreno: desde la comprobación del promotor y la licencia hasta el aval individual de cada pago, los impuestos en la firma y la lista de repasos que conviene preparar antes de recoger las llaves.
Sobre plano, en construcción o llave en mano: en qué fase entrar
Las promociones del sur de la Costa Blanca se comercializan normalmente en tres fases. Sobre plano significa que el proyecto tiene licencia, o está a la espera de ella, y la obra no ha empezado o está muy al principio. En construcción quiere decir que la estructura ya sube y a menudo se puede visitar. Llave en mano es una vivienda terminada, con la documentación para ser habitada, que se escritura en pocas semanas.
Cuanto antes se reserva, más margen hay para elegir orientación, planta y distribución, y los promotores suelen reservar los precios de lanzamiento para los primeros compradores. La contrapartida es el plazo: la entrega de un residencial de apartamentos suele ir de unos dieciocho meses a bastante más de dos años, y los retrasos existen. Lo terminado cuesta más, pero elimina casi todo el riesgo de obra. Si está comparando ubicaciones, nuestras guías de Orihuela Costa, Villamartín y Torrevieja explican dónde se concentra la obra nueva.
Qué comprobar del promotor y de la promoción
Antes de firmar nada, su abogado debería revisar una lista corta de puntos que le protegen después:
- Titularidad y cargas del suelo: nota simple del Registro de la Propiedad que acredite que el solar es del promotor y muestre las hipotecas. Que exista un préstamo promotor es normal; lo importante es que su vivienda quede libre de él al escriturar.
- Licencia de obras concedida por el ayuntamiento de Torrevieja, Orihuela o el municipio que corresponda, y que el proyecto se ajuste a ella.
- Entidad y cuenta: el banco que emitirá el aval y la cuenta especial donde deben ingresarse sus pagos.
- Memoria de calidades y planos anexos al contrato, para que el acabado que le enseñaron sea el que se le debe entregar.
- Trayectoria: promociones terminadas en la zona que pueda visitar y cuyos propietarios pueda consultar.
Si un promotor se resiste a facilitar algo de esto, ya le está dando información útil.
El aval de la Ley 38/1999: su principal garantía
La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), en su disposición adicional primera según la redacción dada por la Ley 20/2015, obliga a los promotores de vivienda a garantizar las cantidades que los compradores entregan antes de la escritura. En la práctica significa que:
- Cada pago a cuenta debe estar cubierto por un aval bancario individual o un seguro de caución a su nombre, que incluya los intereses legales.
- El dinero debe ingresarse en una cuenta especial en una entidad de crédito, separada del resto de fondos del promotor.
- Si la obra no se inicia o no se entrega en el plazo pactado, o no obtiene la documentación necesaria para su ocupación, puede reclamar lo pagado más los intereses.
No se conforme con la promesa genérica de que los avales existen. Pida el certificado individual de cada pago, compruebe que figura su nombre y la vivienda concreta y guarde los originales. Su abogado debe confirmar además que los pagos van a la cuenta indicada en la garantía y no a otra.
Reserva, contrato privado y calendario de pagos
El orden habitual en la Costa Blanca es una señal de reserva para retirar la vivienda del mercado y, en pocas semanas, el contrato privado de compraventa. Los calendarios varían según el promotor, pero es frecuente un porcentaje a la firma del contrato, varios pagos durante la obra y el resto en la escritura ante notario. Muchos compradores adelantan en torno a un 30 o 40 por ciento antes de la entrega, aunque la cifra se negocia y depende de cada promoción.
Revise en el contrato la fecha de entrega y el periodo de gracia, las penalizaciones por retraso, qué ocurre si no obtiene hipoteca y si el promotor puede cambiar calidades. Las cláusulas que permiten cambios unilaterales deberían limitarse a sustituciones menores y equivalentes. Si va a financiar el último pago, consulte nuestra guía de hipotecas para no residentes y empiece con tiempo.
IVA y AJD: los impuestos de la obra nueva
La primera transmisión de una vivienda nueva no tributa por el ITP de segunda mano. En su lugar se paga:
- IVA del 10% sobre el precio de la vivienda, incluidos el garaje y el trastero que se vendan con ella. El promotor repercute el IVA en cada pago a cuenta, así que se reparte a lo largo del calendario.
- AJD sobre la escritura en la Comunitat Valenciana: 1,5% en las escrituras firmadas hasta el 31 de mayo de 2026 y 1,4% a partir del 1 de junio de 2026, conforme a la Ley 5/2025 de medidas fiscales de la Generalitat.
A esto se suman notaría, Registro de la Propiedad y honorarios del abogado, con frecuencia alrededor del 1% más IVA. Locales, parcelas y algunos casos especiales tienen tipos distintos, así que confírmelo con su abogado. El desglose completo, con los gastos anuales, está en nuestra guía de gastos de compra en Alicante.
Escritura, documentación de ocupación y suministros
Al terminar la obra, la dirección facultativa firma el certificado final, el promotor declara la obra nueva y el ayuntamiento y la administración autonómica emiten la documentación necesaria para ocupar la vivienda. Solo entonces conviene firmar la escritura ante notario y pagar el resto. En ese momento debe cancelarse la hipoteca del promotor sobre su vivienda, o liberarse su parte, y los avales se devuelven al promotor.
Después tendrá que contratar agua y luz a su nombre, un trámite sencillo cuando el edificio tiene su documentación en regla. Si piensa alquilar a turistas, recuerde que las comunidades pueden limitar el uso turístico y que hace falta inscripción en el registro autonómico; lo explicamos en nuestra guía sobre la licencia de vivienda turística.
Repasos de entrega y garantías posteriores
Antes de firmar, revise la vivienda con su abogado, un aparejador independiente o una persona de confianza en la zona, y prepare por escrito una lista de repasos: baldosas agrietadas, puertas que no cierran, sellados deficientes en ventanas y duchas, preinstalación de aire acondicionado que no funciona, manchas de pintura, desagües de terrazas. Pida que el promotor la firme con un plazo para las reparaciones. Los pequeños defectos son normales en cualquier obra nueva; lo importante es que queden documentados.
Tras la entrega, la LOE fija tres plazos de garantía contados desde la recepción de la obra: un año para defectos de acabado, tres años para los que afectan a la habitabilidad, como humedades o aislamiento, y diez años para daños estructurales. En vivienda, el promotor debe contratar el seguro decenal. Guarde correos y fotografías, porque cualquier reclamación depende de las pruebas.