Comprare su progetto in Costa Blanca: fideiussioni e difetti

Nel sud della Costa Blanca i nuovi complessi vengono commercializzati di solito in tre fasi. Su progetto significa che il progetto ha la licenza, o la sta aspettando, e i lavori non sono iniziati o sono all'inizio. In costruzione vuol dire che la struttura sta salendo e spesso si può visitare il cantiere. Pronta consegna indica un immobile finito, con i documenti per essere abitato, che si rogita in poche settimane.

Prima si prenota, più scelta si ha su esposizione, piano e distribuzione, e i costruttori riservano spesso i prezzi di lancio ai primi acquirenti. Il rovescio della medaglia sono i tempi: la consegna di un complesso di appartamenti va di norma da circa diciotto mesi a ben oltre due anni, e i ritardi capitano. La pronta consegna costa di più ma elimina quasi tutto il rischio di cantiere. Se state confrontando le località, le nostre guide su Orihuela Costa, Villamartín e Torrevieja spiegano dove si concentrano i nuovi progetti.

Prima di firmare qualsiasi cosa, il vostro avvocato dovrebbe controllare alcuni punti che vi proteggeranno in seguito:

• Proprietà del terreno e gravami: una nota simple del Registro della Proprietà che dimostri che il lotto appartiene al costruttore e che riporti eventuali ipoteche. Un mutuo del costruttore è normale; conta che la vostra unità ne sia liberata al rogito.
• Licenza edilizia (licencia de obras) rilasciata dal comune di Torrevieja, di Orihuela o di quello competente, e conformità del progetto.
• Banca e conto: l'istituto che emetterà la fideiussione e il conto speciale su cui devono confluire i vostri pagamenti.
• Capitolato e planimetrie allegati al contratto, così che la finitura mostrata sia quella dovuta.
• Storico: complessi già consegnati in zona, da visitare, con proprietari a cui chiedere un parere.

Un costruttore restio a fornire queste informazioni vi sta già dicendo molto.

La Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), nella prima disposizione aggiuntiva riscritta dalla Ley 20/2015, obbliga i costruttori di abitazioni a garantire le somme versate dagli acquirenti prima del rogito. In pratica:

• Ogni acconto deve essere coperto da una fideiussione bancaria individuale o da una polizza assicurativa intestata a voi, comprensiva degli interessi legali.
• Il denaro va versato su un conto speciale presso un istituto di credito, separato dagli altri fondi del costruttore.
• Se i lavori non iniziano o l'immobile non viene consegnato nei tempi pattuiti, oppure non ottiene la documentazione per essere abitato, potete chiedere la restituzione di quanto pagato più gli interessi.

Non accontentatevi della promessa generica che le garanzie esistono. Chiedete il certificato individuale per ogni pagamento, verificate che riporti il vostro nome e l'unità precisa e conservate gli originali. L'avvocato deve anche confermare che i bonifici vadano sul conto indicato nella garanzia e non altrove.

La sequenza tipica in Costa Blanca prevede un deposito di prenotazione per togliere l'unità dal mercato e, nel giro di qualche settimana, il contratto privato di compravendita. I piani di pagamento variano da costruttore a costruttore, ma è frequente una percentuale alla firma del contratto, alcune rate durante i lavori e il saldo al rogito davanti al notaio. Molti acquirenti versano intorno al 30-40 per cento prima della consegna, ma la cifra è trattabile e dipende dal progetto.

Nel contratto controllate la data di consegna e l'eventuale periodo di tolleranza, le penali per ritardo, cosa succede se non ottenete il mutuo e se il costruttore può cambiare le finiture. Le clausole che consentono modifiche unilaterali dovrebbero limitarsi a sostituzioni minori ed equivalenti. Se dovete finanziare il saldo, leggete la nostra guida al mutuo per non residenti e muovetevi per tempo.

La prima vendita di un'abitazione nuova non sconta l'imposta di registro sull'usato (ITP). Si pagano invece:

• IVA al 10% sul prezzo dell'abitazione, compresi box e cantina venduti insieme. Il costruttore applica l'IVA su ogni acconto, quindi si distribuisce lungo il piano dei pagamenti.
• AJD (imposta di bollo sugli atti notarili) nella Comunitat Valenciana: 1,5% per gli atti firmati fino al 31 maggio 2026 e 1,4% dal 1° giugno 2026, in base alla legge fiscale regionale Ley 5/2025.

Si aggiungono notaio, Registro della Proprietà e parcella dell'avvocato, spesso intorno all'1% più IVA. Locali commerciali, terreni e alcuni casi particolari hanno aliquote diverse, quindi verificate con il vostro legale. Il quadro completo, con i costi annuali, è nella nostra guida ai costi di acquisto in provincia di Alicante.

A fine lavori il direttore dei lavori firma il certificato finale, il costruttore dichiara la nuova costruzione e il comune e la Regione rilasciano la documentazione necessaria per abitare. Solo allora conviene firmare l'escritura davanti al notaio e versare il saldo. In quel momento l'ipoteca del costruttore sulla vostra unità deve essere cancellata o frazionata e liberata, e le fideiussioni tornano al costruttore.

Dopo il rogito dovrete intestarvi acqua e luce, operazione semplice quando l'edificio ha i documenti in ordine. Se pensate di affittare ai turisti, ricordate che il condominio può limitare l'uso turistico e che serve l'iscrizione nel registro regionale: ne parliamo nella guida sulla licenza per affitti turistici.

Prima della firma, ispezionate l'immobile con l'avvocato, un tecnico indipendente o una persona di fiducia sul posto e preparate per iscritto una lista dei difetti: piastrelle incrinate, porte che non chiudono, sigillature carenti su finestre e docce, predisposizione dell'aria condizionata che non funziona, macchie di pittura, scarichi dei terrazzi. Fatela firmare al costruttore con una data per le riparazioni. Piccoli difetti sono normali in qualsiasi nuova costruzione; l'importante è che siano messi per iscritto.

Dopo la consegna la LOE prevede tre periodi di garanzia dalla data di collaudo dell'opera: un anno per i difetti di finitura, tre anni per quelli che incidono sull'abitabilità, come umidità o isolamento, e dieci anni per i danni strutturali, coperti dall'assicurazione decennale obbligatoria per il costruttore di abitazioni. Conservate email e fotografie: ogni reclamo si basa sulle prove.