Значительная часть жилья, которое продаётся в Торревьехе, Ориуэла-Косте и по всей Вега-Баха, — это новостройки, и многие квартиры покупают ещё до начала работ. Покупка на этапе проекта позволяет получить более низкую цену, выбрать квартиру и отделку, но при этом вы передаёте деньги застройщику за то, чего пока нет. Испанский закон серьёзно защищает покупателя, если знать, какие документы требовать и в какой момент. В этой статье мы описываем процесс так, как он работает на практике: от проверки застройщика и разрешения на строительство до индивидуальной банковской гарантии на каждый платёж, налогов при подписании купчей и списка недочётов, который нужно составить до получения ключей.
Проект, стройка или готовое жильё: на каком этапе входить
Новые комплексы на юге Коста-Бланки обычно продаются в три этапа. На этапе проекта — у проекта есть лицензия или он её ждёт, а работы не начаты или только стартовали. В процессе строительства — каркас уже растёт, и стройплощадку часто можно посетить. Готовое жильё (llave en mano) — дом сдан, есть документы для заселения, сделку можно закрыть за несколько недель.
Чем раньше вы бронируете, тем больше выбор по ориентации, этажу и планировке, а стартовые цены застройщики обычно оставляют для первых покупателей. Обратная сторона — сроки: сдача многоквартирного комплекса обычно занимает примерно от восемнадцати месяцев до более чем двух лет, и задержки случаются. Готовое жильё дороже, но почти полностью снимает строительные риски. Если вы сравниваете районы, посмотрите наши обзоры Ориуэла-Косты, Вильямартина и Торревьехи: там видно, где сосредоточено новое строительство.
Проверка застройщика и проекта
До подписания любых бумаг ваш юрист должен проверить несколько пунктов, которые защитят вас в будущем:
- Право собственности на участок и обременения: выписка nota simple из Реестра недвижимости, подтверждающая, что участок принадлежит застройщику, и показывающая ипотеки. Кредит застройщика — это нормально; важно, чтобы ваша квартира была от него освобождена при подписании купчей.
- Разрешение на строительство (licencia de obras) от мэрии Торревьехи, Ориуэлы или другого муниципалитета и соответствие ему проекта.
- Банк и счёт: какой банк выдаст гарантию и на какой специальный счёт должны поступать ваши платежи.
- Спецификация и планы (memoria de calidades) должны быть приложены к договору, чтобы вам передали ту отделку, которую показали.
- Репутация: завершённые объекты в регионе, которые можно посмотреть и владельцев которых можно расспросить.
Если застройщик не спешит всё это предоставить, это уже полезная информация.
Банковская гарантия по Ley 38/1999 — главная защита покупателя
Закон о строительстве Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE) в первом дополнительном положении в редакции Ley 20/2015 обязывает застройщиков жилья гарантировать суммы, которые покупатели платят до подписания купчей. На практике это значит:
- Каждый авансовый платёж должен быть покрыт индивидуальной банковской гарантией (aval) или страховым полисом на ваше имя, включая законные проценты.
- Деньги перечисляются на специальный счёт в кредитной организации, отдельный от прочих средств застройщика.
- Если строительство не началось, дом не сдан в оговорённый срок или не получил документы для заселения, вы вправе потребовать возврата уплаченного с процентами.
Не довольствуйтесь общими заверениями, что гарантии есть. Требуйте индивидуальный сертификат на каждый платёж, проверяйте, что в нём указаны вы и конкретная квартира, и храните оригиналы. Юрист также должен убедиться, что платежи идут на счёт, указанный в гарантии, а не на какой-то другой.
Бронь, частный договор и график платежей
Обычная последовательность на Коста-Бланке такая: бронирование с небольшим взносом, чтобы снять квартиру с продажи, а через несколько недель — частный договор купли-продажи. Графики у застройщиков разные, но часто это процент при подписании договора, несколько платежей во время строительства и остаток у нотариуса. Многие покупатели вносят порядка 30–40 процентов до сдачи дома, но цифра обсуждается и зависит от проекта.
Бронь обычно действует ограниченный срок, за который юрист успевает проверить документы. Уточните письменно, возвращается ли взнос, если проверка выявит проблемы, например отсутствие лицензии или несоответствие площади. Суммы в договоре указываются без IVA или с ним — это тоже стоит проверить, чтобы не удивиться при каждом платеже. Если вы платите из-за рубежа, заранее откройте счёт в испанском банке: переводы по графику проще делать оттуда, а в назначении платежа указывайте номер квартиры.
В договоре проверьте дату сдачи и льготный период, штрафы за просрочку, что происходит, если вам не одобрят ипотеку, и может ли застройщик менять материалы. Право на односторонние изменения должно ограничиваться мелкими равноценными заменами. Если последний платёж вы планируете оплатить кредитом, прочитайте наш материал об ипотеке для нерезидентов и начинайте заранее.
IVA и AJD: налоги при покупке новостройки
Первая продажа нового жилья не облагается налогом на вторичную недвижимость ITP. Вместо него платятся:
- IVA (НДС) 10% от цены жилья, включая гараж и кладовку, продаваемые вместе с ним. Застройщик начисляет IVA на каждый авансовый платёж, поэтому налог распределяется по графику.
- AJD (гербовый сбор) с нотариального акта в Валенсийском сообществе: 1,5% для сделок, подписанных до 31 мая 2026 года, и 1,4% начиная с 1 июня 2026 года согласно региональному налоговому закону Ley 5/2025.
Сверху идут расходы на нотариуса, Реестр недвижимости и юриста — часто около 1% плюс IVA. У коммерческих помещений, участков и в отдельных случаях ставки иные, уточняйте у юриста. Полная раскладка с ежегодными расходами — в нашей статье о расходах на покупку в Аликанте.
Подписание купчей, документы на заселение и коммунальные услуги
После окончания работ архитектор подписывает акт завершения, застройщик регистрирует новый объект, а мэрия и региональные органы выдают документы, необходимые для заселения. Только после этого стоит подписывать escritura у нотариуса и платить остаток. В этот момент ипотека застройщика на вашу квартиру должна быть погашена или ваша доля освобождена, а банковские гарантии возвращаются застройщику.
Затем нужно переоформить воду и электричество на себя — это несложно, если у здания все документы в порядке. Если планируете сдавать жильё туристам, помните: сообщество собственников может ограничить туристическую аренду, а регистрация в региональном реестре обязательна. Подробности — в статье о туристической лицензии.
Приёмка квартиры и гарантийные сроки
Перед подписанием осмотрите квартиру вместе с юристом, независимым техническим специалистом или доверенным человеком на месте и составьте письменный список недочётов: треснувшая плитка, плохо закрывающиеся двери, некачественная герметизация окон и душевых, неработающая подготовка под кондиционер, пятна краски, сток воды на террасах. Попросите застройщика подписать список с указанием срока устранения. Мелкие дефекты есть в любой новостройке, важно, чтобы они были зафиксированы.
После сдачи LOE устанавливает три гарантийных срока с даты приёмки работ: один год на дефекты отделки, три года на недостатки, влияющие на пригодность для проживания, например сырость или изоляцию, и десять лет на конструктивные повреждения — их покрывает обязательная для застройщика жилья десятилетняя страховка. Сохраняйте переписку и фотографии: любая претензия строится на доказательствах.