Сдача недвижимости в Испании: долгосрочно или туристам?

В Вега-Баха квартиру фактически можно сдать тремя способами, и у каждого свои правила:

• Аренда основного жилья (vivienda habitual): арендатор живёт здесь постоянно. Её регулирует Закон о городской аренде (Ley 29/1994, LAU), который хорошо защищает жильца. Типичные арендаторы — местные семьи, люди, работающие в Торревьехе или Ориуэле, и иностранцы, переехавшие сюда насовсем.
• Сезонная, или временная, аренда (arrendamiento de temporada): больше 31 дня и, как правило, не дольше 12 месяцев для человека, временно находящегося вдали от своего основного жилья. На побережье это классическая зимняя аренда пенсионерам из Северной Европы с октября по апрель.
• Туристическая аренда (vivienda de uso turístico): короткие сроки, регистрация в реестре Женералитата Валенсии, регулирование туристическим законодательством, а не LAU.

Выбор определяет и нагрузку. Долгосрочному арендатору нужен хороший договор и ежегодная проверка. Туристическая квартира требует уборки, стирки белья, передачи ключей, регистрации гостей и человека, который ответит на звонок в воскресенье в августе. Если вы живёте не здесь, этим человеком будет управляющий, которому вы платите.

Если арендодатель — физическое лицо, договор действует не менее пяти лет (семь, если это компания): арендатор вправе ежегодно продлевать его до этого срока, даже если в договоре указан один год. Затем, если никто не заявит об отказе, следует молчаливое продление ещё до трёх лет. Арендатор может съехать после первых шести месяцев, предупредив за 30 дней.

• Залог (fianza): одна месячная плата, которую в регионе Валенсия нужно внести на депозит в региональное жилищное ведомство. Дополнительные гарантии — не более двух месячных плат.
• Комиссия агентства: с принятием Ley 12/2023 её платит собственник, а не арендатор.
• Индексация платы: ежегодное повышение ограничено справочным индексом IRAV, который публикует INE. Декрет октября 2026 года вводит дополнительный потолок до 31 декабря 2027 года.
• Зоны напряжённого рынка: Закон о жилье позволяет регионам ограничивать арендную плату в «zonas tensionadas». На октябрь 2026 года Женералитат ни одной такой зоны не объявил, поэтому в Торревьехе и Ориуэла-Косте потолка цен сейчас нет; ситуация может измениться.

Реальные ставки по районам — в нашей статье о ценах на долгосрочную аренду и в разделе аренда в Торревьехе.

Чтобы рекламировать жильё туристам в регионе Валенсия, оно должно быть внесено в Туристический реестр, а номер VT — указан в каждом объявлении. После Decreto-ley 9/2024 это означает, в частности, заключение мэрии Торревьехи или Ориуэлы о градостроительной совместимости (ICU), регистрацию только всей квартиры целиком, продление каждые пять лет и не более 10 дней подряд проживания одного гостя.

Главное препятствие в урбанизациях — сообщество собственников. С 3 апреля 2025 года (Ley Orgánica 1/2025) начать туристическую аренду в доме или комплексе в режиме горизонтальной собственности можно только с прямого согласия сообщества, принятого большинством в три пятых. Квартиры, зарегистрированные до этой даты, сохраняют свой статус, поэтому действующая регистрация VT может заметно повысить ценность квартиры на вторичном рынке в Ла-Сении или Плайя-Фламенке.

Кроме того, каждого гостя нужно регистрировать в системе SES Hospedajes МВД Испании. Вся процедура описана в нашей статье о лицензии на туристическую аренду.

Real Decreto-ley 29/2026 опубликован в BOE 7 октября 2026 года и действует с 8 октября. Как декрет-закон, он должен быть утверждён парламентом в течение 30 дней, поэтому перед принятием решений проверьте его текущий статус.

• Для сезонного договора нужна реальная и документально подтверждаемая причина, по которой арендатор находится вдали от основного жилья, и она должна быть указана в договоре. Без неё, при сроке свыше 12 месяцев или после более чем двух последовательных продлений с тем же арендатором договор считается арендой основного жилья со всей защитой LAU. При зимней аренде фиксируйте письменно постоянный адрес арендатора за рубежом и цель поездки.
• Аренда по комнатам прямо признана арендой жилья, а сумма платы за комнаты не может превышать плату за квартиру целиком.
• НДС на короткие сроки: с 1 декабря 2026 года меблированное жильё, сдаваемое одному гостю на 30 ночей и меньше, теряет освобождение от НДС и облагается по ставке 10%, если это не основное жильё арендодателя. Более длительная аренда по-прежнему освобождена.
• Надбавка к IBI: в объявленных зонах напряжённого рынка мэрии смогут повышать налог на недвижимость для туристического жилья до 50%. В нашем районе таких зон пока нет.

Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, доход от аренды декларируется по форме Modelo 210 (IRNR). Ставка зависит от страны налогового резидентства, а не от гражданства:

• Резиденты ЕС, Исландии и Норвегии: 19% с чистого дохода. Можно вычесть расходы, связанные с арендой: IBI, взносы сообщества, страховку, ремонт, оплачиваемые вами коммунальные услуги, проценты по ипотеке, услуги управляющего и амортизацию здания — пропорционально дням сдачи.
• Резиденты других стран (в том числе Великобритании, Украины, Казахстана и др.): 24% с валового дохода без вычетов по действующим правилам. Эту разницу оспаривают в судах, вопрос пока не решён окончательно.

Новые сроки: по Orden HAC/623/2026 доход от аренды начиная с октября 2026 года декларируется раз в год, с 1 по 20 апреля следующего года (при оплате с банковского счёта — с 1 по 15 апреля). Доход за июль–сентябрь 2026 года по-прежнему подаётся до 20 октября 2026 года. За дни, когда жильё не сдаётся, платится налог на условный доход (обычно 1,1% или 2% кадастровой стоимости по ставке 19% или 24%); за 2026 год его декларируют с 1 апреля по 31 декабря 2027 года. Источник: разъяснение Agencia Tributaria по Orden HAC/623/2026, проверено 14 октября 2026 года.

Если вы налоговый резидент Испании, доход от аренды включается в декларацию IRPF вместе с остальными доходами по прогрессивной шкале, вычеты расходов те же. Ключевое отличие — льгота при сдаче жилья для постоянного проживания. По Ley 12/2023 для договоров, заключённых с 26 мая 2023 года, общая скидка составляет 50% чистого дохода и повышается до 60%, 70% или 90% только в особых случаях (отремонтированное жильё или новые договоры в зонах напряжённого рынка). Для более ранних договоров сохраняются 60%.

Туристическая и сезонная аренда льготы не имеют, а если вы оказываете гостиничные услуги, деятельность может стать предпринимательской с НДС. Для резидента эта 50-процентная льгота после уплаты налогов заметно сокращает разрыв между хорошо загруженной туристической квартирой и стабильным долгосрочным арендатором.

Возьмём квартиру с двумя спальнями в Ла-Сении. В долгосрочную аренду её обычно сдают примерно за 850–1150 € в месяц; допустим, 950 €, то есть 11 400 € в год. Если коммунальные услуги оплачивает арендатор, а собственник — резидент ЕС — вычитает, например, 3400 € на IBI, взносы сообщества, страховку и амортизацию, он платит 19% с 8000 €: около 1520 €. Резидент страны вне ЕС платит 24% с 11 400 €: около 2736 €.

Для той же квартиры в туристической аренде честно посчитайте:

1. Сколько недель реально удастся заполнить кроме июля и августа.
2. Услуги управляющего (обычно процент от бронирований), уборку, бельё и комиссии платформ.
3. Коммунальные услуги, интернет, страховку и износ — всё за ваш счёт.
4. С 1 декабря 2026 года — применяется ли НДС 10% к проживанию до 30 ночей.
5. Недели, когда вы сами пользуетесь жильём и ничего не зарабатываете.

По нашему опыту, многие собственники, сравнив оба варианта рядом, обнаруживают, что разница меньше, чем кажется по ценам за ночь. Туристическая аренда обычно оправдана для квартир у моря с уже действующей регистрацией VT и для тех, кто хочет сам проводить здесь часть года. Если вы ещё выбираете жильё, посмотрите нашу недвижимость в Ориуэла-Косте с прицелом на аренду.

Перед решением мы можем проверить, разрешает ли ваше сообщество туристическое использование, действительна ли существующая регистрация VT и сколько сегодня реально заплатит долгосрочный арендатор. Затем сведём оба сценария на одну страницу, чтобы вы сравнили чистые цифры, а не обещания. Напишите нам адрес и пришлите несколько фото — мы дадим честную оценку, в том числе на русском языке.

Эта статья содержит общую информацию на основе норм, действующих на 14 октября 2026 года, включая декрет-закон, ожидающий утверждения парламентом. Это не юридическая и не налоговая консультация: перед подписанием договора или подачей декларации уточните свою ситуацию у испанского юриста или налогового консультанта.