Если вы покупаете жильё на Коста-Бланке, чтобы сдавать его отдыхающим, вопрос лицензии нужно решить раньше, чем вопрос цены. С августа 2024 года правила Валенсийского сообщества для туристического жилья (viviendas de uso turístico, VUT) заметно ужесточились, а с апреля 2025 года общенациональная реформа закона о горизонтальной собственности дала сообществам собственников решающий голос. Квартира, которая кажется идеальным объектом для Airbnb в Ла-Сении или Торревьехе, может оказаться непригодной для регистрации. В этом материале объясняем, как система работает сейчас, какие нужны документы, на чём чаще всего ошибаются покупатели и как проверить объект до подписания.
Законодательная база: Ley 15/2018, Decreto 10/2021 и Decreto-ley 9/2024
Краткосрочная туристическая аренда в регионе регулируется тремя уровнями норм. Закон 15/2018 о туризме, досуге и гостеприимстве даёт определение туристического жилья и создаёт Туристический реестр Валенсийского сообщества. Декрет 10/2021 раскрывает детали: минимальное оснащение, обязанности владельцев и управляющих компаний, классификацию. Поверх них действует Decreto-ley 9/2024 от 2 августа 2024 года, вступивший в силу 8 августа и одобренный региональным парламентом в сентябре, который во многом переписал режим.
Главные изменения:
- до регистрации необходимо заключение мэрии о градостроительной совместимости (informe de compatibilidad urbanística, ICU);
- каждое жильё регистрируется с собственным кадастровым номером; уже работавшие объекты должны были предоставить его до 31 декабря 2024 года, иначе их исключали из реестра;
- регистрация действует пять лет и подлежит продлению; для объектов, внесённых до декрета, срок истекает в августе 2029 года;
- владелец обязан заявить период работы объекта;
- сдавать можно только жильё целиком, посуточная сдача отдельных комнат больше не допускается;
- проживание одного и того же гостя ограничено 10 днями подряд; более длительные сроки выходят за рамки туристического режима;
- мэрии получили право ограничивать количество и размещение туристического жилья, штрафы выросли.
Для действующих объектов также предусмотрен пятилетний переходный период, чтобы привести жильё в соответствие с новыми требованиями к качеству из приложения к декрету.
Последнее слово теперь за соседями
Самое серьёзное изменение для покупателей квартир и таунхаусов в жилых комплексах пришло из Мадрида. Органический закон 1/2025 изменил статью 17.12 закона о горизонтальной собственности. С 3 апреля 2025 года собственник в доме или комплексе с общим управлением не может начать туристическую сдачу без прямого предварительного согласия сообщества собственников. Решение принимается тремя пятыми собственников, которые одновременно представляют три пятых долей участия. Тем же большинством сообщество может ограничить деятельность или поставить её в зависимость от условий.
Объекты, которые законно работали и были зарегистрированы до 3 апреля 2025 года, реформа задним числом не затрагивает: они продолжают работать на прежних условиях. Поэтому при покупке вторичного жилья в комплексе в Ориуэла-Косте или Торревьехе точная дата и статус существующей регистрации имеют огромное значение. В валенсийской процедуре теперь требуется прилагать согласие сообщества к декларации, если оно необходимо.
Пошагово: регистрация туристического жилья в Торревьехе или Ориуэла-Косте
- Проверьте градостроительный статус. Запросите ICU в соответствующей мэрии: в Торревьехе либо в Ориуэле для всего побережья Ориуэла-Косты. Если зонирование или муниципальные ограничения не допускают туристического использования, процесс на этом заканчивается.
- Получите согласие сообщества, если жильё находится в комплексе с сообществом собственников и не было зарегистрировано до 3 апреля 2025 года. Требуйте протокол собрания, а не устное обещание председателя.
- Подготовьте объект. Страхование гражданской ответственности, правила проживания для гостей, оснащение и стандарты качества по нормативам, базовые документы: кадастровый номер и подтверждение права распоряжаться жильём.
- Подайте ответственную декларацию (declaración responsable) в Женералитат, как правило онлайн. Жильё получает регистрационный номер формата VT, который обязателен в каждом объявлении.
- Регистрируйте гостей в системе SES Hospedajes Министерства внутренних дел согласно Королевскому декрету 933/2021.
- Запланируйте продление через пять лет и следите за актуальностью декларации о периоде работы.
Большинство владельцев-нерезидентов поручают это юристу или лицензированной управляющей компании. Закладывайте время: только ICU может занять несколько недель в зависимости от загрузки мэрии.
Национальный реестр NRUA: что изменилось в 2026 году
С 1 июля 2025 года Королевский декрет 1312/2024 требовал, чтобы краткосрочная аренда на платформах вроде Airbnb или Booking публиковалась с единым национальным регистрационным номером (NRUA), который оформлялся через Реестр собственности и Единое цифровое окно аренды. Он не заменял валенсийскую регистрацию, а добавлял ещё один уровень.
21 мая 2026 года Верховный суд решением STS 620/2026 по иску Женералитата Валенсии отменил положения о создании единого реестра, признав, что у государства не было на это полномочий. При этом суд сохранил Единое цифровое окно и обязанность платформ передавать данные. На практике регистрация в валенсийском реестре остаётся обязательной, а платформы продолжают обмениваться информацией с администрацией. Поскольку ситуация ещё не устоялась, уточните текущий порядок у консультанта или управляющей компании перед публикацией объявления.
Налоги на доход от туристической аренды для нерезидентов
Если вы не являетесь налоговым резидентом Испании, доход от аренды декларируется по форме Modelo 210 (налог на доходы нерезидентов). Ставка составляет 19% для резидентов ЕС и ЕЭЗ, которые могут вычитать связанные с доходом расходы, и 24% для всех остальных с валового дохода. Периоды, когда жильё не сдаётся, могут облагаться налогом на условный (вменённый) доход, который тоже декларируется по Modelo 210. Добавьте к этому IBI, взносы сообщества, вознаграждение управляющей компании и в отдельных случаях НДС, если оказываются услуги гостиничного типа. Резиденты платят налог в рамках испанской декларации IRPF. Налоговые правила меняются, поэтому перед расчётом доходности уточните свою ситуацию у налогового консультанта.
Типичные ошибки покупателей
- Доверять объявлению. Фраза продавца «идеально для посуточной аренды» ничего не значит. Попросите номер VT и проверьте его в публичном реестре.
- Считать, что лицензия автоматически переходит к покупателю. О смене владельца нужно уведомить реестр, а жильё должно соответствовать действующим требованиям и пройти продление.
- Не читать устав сообщества. Ещё до 2025 года некоторые уставы запрещали коммерческую деятельность. Юрист должен изучить устав и протоколы последних собраний.
- Забыть о чистке реестра. Женералитат исключил тысячи объектов без обязательных данных, а с начала 2026 года проверяет ICU. Номер, действовавший два года назад, может быть уже неактивен.
- Рассчитывать на вид на жительство. «Золотая виза» за инвестиции в недвижимость отменена 3 апреля 2025 года, поэтому покупка под сдачу сама по себе больше не даёт права на проживание.
Как проверить объект до подписания
Если туристическая аренда входит в ваши планы, зафиксируйте это письменно в предложении. Договор бронирования и договор задатка (arras) могут ставить сделку в зависимость от действующей регистрации или положительного ICU либо хотя бы от передачи конкретных документов. Юрист должен проверить номер VT, дату регистрации, индивидуальный кадастровый номер, протоколы сообщества и возможные ограничения мэрии. Мы поможем выбрать в нашем разделе недвижимость на продажу действительно подходящие для сдачи объекты и сравнить районы, например Ла-Сению, Плайя-Фламенку или Ла-Мату. Если вам ближе долгосрочная аренда, туристический режим к ней не применяется, а договор регулируется законом о городской аренде. Напишите нам адрес интересующего объекта, и мы подскажем, что проверить в первую очередь.