Casi todos los propietarios a los que vendemos en Torrevieja y Orihuela Costa acaban haciéndonos la misma pregunta: ¿alquilo todo el año a un inquilino o por semanas a turistas? La respuesta honesta depende del inmueble, de dónde tengas tu residencia fiscal y del tiempo que quieras dedicarle. Además, las normas han cambiado deprisa: un régimen valenciano de viviendas turísticas más estricto desde 2024, el veto de las comunidades de propietarios desde 2025 y, desde el 8 de octubre de 2026, un decreto estatal de vivienda que afecta a los contratos de temporada y al IVA de las estancias cortas. En esta guía explicamos cómo funciona hoy cada modelo, qué impuestos pagarás como residente o no residente y cómo comparar el rendimiento neto real.
Larga duración, temporada o vacacional: tres negocios distintos
En la Vega Baja hay en realidad tres formas de alquilar una vivienda, y cada una tiene sus propias reglas:
- Alquiler de vivienda habitual: el inquilino establece allí su residencia permanente. Se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (Ley 29/1994, LAU), muy protectora con el arrendatario. Suelen ser familias de la zona, trabajadores locales y extranjeros residentes.
- Alquiler de temporada: más de 31 días y, por norma general, no más de 12 meses, para alguien desplazado temporalmente de su vivienda habitual. En la costa es el clásico alquiler de invierno a jubilados del norte de Europa, de octubre a abril.
- Vivienda de uso turístico: estancias cortas, inscrita en el registro de la Generalitat Valenciana y regulada por la normativa turística, no por la LAU.
La elección también determina tu carga de trabajo. Un inquilino de larga duración necesita un buen contrato y una revisión anual. Un piso turístico exige limpieza, lavandería, entrega de llaves, registro de viajeros y alguien que conteste al teléfono un domingo de agosto. Si no vives aquí, ese alguien es un gestor al que pagas.
Alquiler de larga duración según la LAU: plazos, fianza y actualización
Si el arrendador es una persona física, el contrato dura como mínimo cinco años (siete si es una empresa): el inquilino puede prorrogarlo año a año hasta ese límite aunque el contrato diga un año. Después llega una prórroga tácita de hasta tres años si nadie la denuncia. El inquilino puede irse tras los seis primeros meses avisando con 30 días.
- Fianza: una mensualidad, que en la Comunitat Valenciana debe depositarse en el organismo autonómico de vivienda. Las garantías adicionales tienen un tope de dos mensualidades.
- Honorarios de agencia: desde la Ley 12/2023 los paga el propietario, no el inquilino.
- Actualización de la renta: las subidas anuales se limitan al índice de referencia (IRAV) que publica el INE. El decreto de octubre de 2026 añade un tope adicional hasta el 31 de diciembre de 2027.
- Zonas tensionadas: la Ley de Vivienda permite a las comunidades autónomas limitar rentas en zonas de mercado tensionado. A octubre de 2026 la Generalitat no ha declarado ninguna, así que hoy no hay tope de renta en Torrevieja ni en Orihuela Costa; podría cambiar.
Para conocer las rentas reales por zona, consulta nuestra guía de precios de alquiler de larga duración y las viviendas de nuestro apartado de alquiler en Torrevieja.
Alquiler vacacional: licencia VT, comunidad y límite de 10 días
Para anunciar una vivienda a turistas en la Comunitat Valenciana debe estar inscrita en el Registro de Turismo y mostrar su número VT en todos los anuncios. Desde el Decreto-ley 9/2024 eso implica, entre otras cosas, un informe de compatibilidad urbanística (ICU) del Ayuntamiento de Torrevieja u Orihuela, inscribir la vivienda completa, renovar cada cinco años y un máximo de 10 días consecutivos por estancia de un mismo huésped.
El gran obstáculo en las urbanizaciones es la comunidad de propietarios. Desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025), iniciar la actividad turística en un edificio o conjunto en régimen de propiedad horizontal requiere la aprobación expresa de la comunidad por mayoría de tres quintos. Las viviendas ya inscritas antes de esa fecha mantienen su situación; por eso una inscripción VT vigente puede dar un valor real a un apartamento de reventa en La Zenia o Playa Flamenca.
Además, hay que comunicar cada viajero al sistema SES Hospedajes del Ministerio del Interior. Explicamos todo el procedimiento en nuestra guía de la licencia de vivienda turística.
El decreto de vivienda de octubre de 2026: qué cambia para el propietario
El Real Decreto-ley 29/2026, publicado en el BOE el 7 de octubre de 2026 y vigente desde el día 8, introduce varios cambios relevantes. Como decreto-ley, debe ser convalidado por el Congreso en 30 días, así que comprueba su situación antes de tomar decisiones.
- El contrato de temporada necesita una causa real y acreditable de desplazamiento del inquilino desde su vivienda habitual, y debe figurar en el contrato. Sin ella, si supera los 12 meses o tras más de dos renovaciones consecutivas con el mismo inquilino, se considera alquiler de vivienda habitual con toda la protección de la LAU. En los alquileres de invierno, deja por escrito el domicilio permanente del inquilino en el extranjero y el motivo de la estancia.
- El alquiler por habitaciones pasa a ser expresamente arrendamiento de vivienda, y la suma de las rentas no puede superar la de la vivienda completa.
- IVA en estancias cortas: desde el 1 de diciembre de 2026, las viviendas amuebladas alquiladas a un mismo huésped por 30 noches o menos pierden la exención y tributan al 10%, salvo que sea la vivienda habitual del arrendador. Los alquileres más largos siguen exentos.
- Recargo de IBI: los ayuntamientos de zonas tensionadas declaradas podrán aplicar hasta un 50% más de IBI a las viviendas turísticas. En nuestra comarca todavía no hay ninguna.
Impuestos para no residentes: Modelo 210 al 19% o al 24%
Si no eres residente fiscal en España, las rentas del alquiler se declaran en el Modelo 210 (IRNR). El tipo depende de tu residencia fiscal, no de tu nacionalidad:
- Residentes en la UE, Islandia y Noruega: 19% sobre el rendimiento neto. Puedes deducir los gastos ligados al alquiler: IBI, comunidad, seguro, reparaciones, suministros que pagues, intereses de hipoteca, honorarios de gestión y amortización del inmueble, en proporción a los días alquilados.
- Residentes en otros países, incluido el Reino Unido: 24% sobre los ingresos íntegros, sin deducciones según la normativa actual. Varias resoluciones judiciales han cuestionado esta diferencia y el asunto sigue en litigio; pregunta a tu asesor si compensa reclamar.
Nuevos plazos: con la Orden HAC/623/2026, los alquileres devengados desde octubre de 2026 se declaran una vez al año, del 1 al 20 de abril del año siguiente (domiciliación del 1 al 15 de abril). Los de julio a septiembre de 2026 se presentan aún hasta el 20 de octubre de 2026. Por los días sin alquilar se tributa además por renta imputada (en general el 1,1% o el 2% del valor catastral, al 19% o 24%); la de 2026 se presenta del 1 de abril al 31 de diciembre de 2027. Fuente: nota de la Agencia Tributaria sobre la Orden HAC/623/2026, consultada el 14 de octubre de 2026.
Impuestos para residentes: por qué se premia la larga duración
Si eres residente fiscal en España, las rentas del alquiler se integran en tu IRPF junto con el resto de ingresos, a tipos progresivos. La gran diferencia es la reducción por arrendamiento de vivienda habitual. Con la Ley 12/2023, para contratos firmados desde el 26 de mayo de 2023 la reducción general es del 50% del rendimiento neto, y sube al 60%, 70% o 90% solo en supuestos concretos (viviendas rehabilitadas o nuevos contratos en zonas tensionadas). Los contratos anteriores mantienen el 60%.
El alquiler turístico y el de temporada no tienen reducción, y si prestas servicios propios de la hostelería la actividad puede convertirse en empresarial, con IVA. Para un residente, esa reducción del 50% acorta mucho la distancia entre un piso turístico con buena ocupación y un inquilino estable, una vez descontados los impuestos.
Hacer números: un ejemplo práctico en Orihuela Costa
Pongamos un apartamento de dos dormitorios en La Zenia. En larga duración se alquilaría normalmente por aproximadamente 850–1.150 € al mes; digamos 950 €, es decir, 11.400 € al año. Si el inquilino paga los suministros y el propietario reside en la UE y deduce, por ejemplo, 3.400 € de IBI, comunidad, seguro y amortización, paga el 19% sobre 8.000 €: unos 1.520 €. Un residente en el Reino Unido paga el 24% sobre 11.400 €: unos 2.736 €.
Para ese mismo piso en alquiler vacacional, calcula con honestidad:
- Cuántas semanas puedes llenar de verdad fuera de julio y agosto.
- La gestión (habitualmente un porcentaje de las reservas), limpieza, lavandería y comisiones de las plataformas.
- Suministros, wifi, seguro y desgaste, todo a tu cargo.
- Desde el 1 de diciembre de 2026, si se aplica el 10% de IVA a las estancias de hasta 30 noches.
- Las semanas que quieras usarla tú, que no generan ingresos.
Según nuestra experiencia, muchos propietarios que comparan ambas opciones lado a lado descubren que la diferencia es menor de lo que sugieren los precios por noche. El vacacional suele tener sentido en viviendas cerca de la playa con inscripción VT ya vigente y para quien quiere disfrutar la casa parte del año. Si todavía estás buscando, mira nuestras viviendas en venta en Orihuela Costa pensando en el alquiler.
Cómo te ayudamos a decidir, y una advertencia
Antes de decidir, podemos comprobar si tu comunidad admite el uso turístico, si una inscripción VT existente es válida y cuánto pagaría hoy un inquilino de larga duración por tu vivienda. Después ponemos ambos escenarios en una sola página para comparar cifras netas, no promesas. Escríbenos con la dirección y unas fotos y te daremos una opinión sincera.
Esta guía es información general basada en la normativa vigente a 14 de octubre de 2026, incluido un decreto-ley pendiente de convalidación. No constituye asesoramiento jurídico ni fiscal: confirma tu caso con un abogado o asesor fiscal antes de firmar un contrato o presentar una declaración.