El precio del anuncio nunca es lo que acabas pagando. En la Costa Blanca los gastos de compra suelen sumar aproximadamente entre un 11 y un 14% sobre el precio, y la partida principal es el impuesto, que depende de una sola pregunta: ¿compras una vivienda de segunda mano a un particular o una obra nueva al promotor? Además, 2026 trajo novedades en la Comunitat Valenciana: desde el 1 de junio de 2026 bajaron tanto el ITP de la segunda mano como el AJD de la obra nueva. Aquí explicamos cómo salen las cuentas en Torrevieja, Orihuela Costa o cualquier punto de la provincia de Alicante, y qué gastos anuales tendrás como propietario.
Segunda mano: ITP del 9% desde junio de 2026
Al comprar una vivienda usada a un particular pagas el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) a la Generalitat Valenciana. Con la Ley 5/2025 de la Generalitat, el tipo general bajó del 10% al 9% para escrituras firmadas desde el 1 de junio de 2026. Se mantiene un tipo del 11% para inmuebles de valor superior a un millón de euros. Las compras escrituradas antes del 1 de junio de 2026 tributaron al 10%.
Dos matices prácticos:
- La base no siempre es el precio. Desde 2022 la base mínima es el valor de referencia del Catastro cuando supera el precio declarado. En algunas viviendas antiguas de Torrevieja ese valor puede acercarse o superar un precio muy negociado, así que conviene consultarlo antes de firmar.
- Existen tipos reducidos para determinados compradores, como jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad que adquieren su vivienda habitual, pero exigen requisitos estrictos y casi nunca se aplican a un no residente que compra una segunda residencia.
El ITP se autoliquida en el plazo de un mes desde la escritura, normalmente a través del abogado o la gestoría.
Obra nueva: IVA del 10% más AJD
Si compras una vivienda nueva directamente al promotor (primera transmisión), no hay ITP. Pagas:
- IVA del 10% sobre el precio, que el promotor repercute en cada pago, incluidas la reserva y las entregas a cuenta. Hasta dos plazas de garaje y un trastero vendidos junto con la vivienda siguen el mismo tipo. La vivienda de protección oficial (VPO) tributa al 4%.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados) sobre la escritura, a favor de la Generalitat. En la Comunitat Valenciana era del 1,5% y es del 1,4% para escrituras firmadas desde el 1 de junio de 2026.
En obra nueva la fiscalidad ronda, por tanto, el 11,4% del precio, frente al 9% de una vivienda usada comparable. Muchos compradores siguen prefiriendo obra nueva por las garantías, la eficiencia energética y el menor mantenimiento de los primeros años, pero merece la pena hacer números.
Notaría, Registro, abogado y otros honorarios
Aparte de los impuestos, los costes fijos de la compra son moderados y bastante previsibles:
- Notaría. Aranceles oficiales según el precio y la extensión de la escritura. Para un piso tipo, de varios cientos de euros hasta aproximadamente mil o algo más.
- Registro de la Propiedad. También por arancel, normalmente algo menos que la notaría.
- Abogado. Habitualmente en torno al 1% del precio más el 21% de IVA, a veces con un mínimo. Incluye la revisión legal, contratos, liquidación de impuestos e inscripción.
- Gestoría y traducciones. Importes pequeños por trámites, traducciones juradas y poderes si compras a distancia.
- Tasación, solo si pides hipoteca, unos cientos de euros.
Con hipoteca, la Ley 5/2019 atribuye al banco la notaría, el registro y la gestoría de la escritura de préstamo, así como el AJD hipotecario; tú pagas la tasación y tu copia de la escritura.
Dos ejemplos con números
Piso de segunda mano en Torrevieja, 180.000 euros, escritura después del 1 de junio de 2026:
- ITP 9%: 16.200 euros
- Notaría y registro: aproximadamente de 1.300 a 2.000 euros
- Abogado (1% + IVA): unos 2.180 euros
- Total: aproximadamente de 19.700 a 20.400 euros, un 11% del precio
Obra nueva en Orihuela Costa, 300.000 euros, escritura después del 1 de junio de 2026:
- IVA 10%: 30.000 euros
- AJD 1,4%: 4.200 euros
- Notaría, registro y abogado: aproximadamente de 5.000 a 6.000 euros
- Total: aproximadamente de 39.000 a 40.000 euros, un 13% del precio
Son ejemplos orientativos, no presupuestos. Para una vivienda concreta de nuestras viviendas en venta, escríbenos y te preparamos una hoja de gastos con las cifras de tu abogado.
Lo que paga el vendedor y la retención del 3%
La ley y la costumbre dejan varios gastos en manos del vendedor:
- Plusvalía municipal (IIVTNU), que grava el incremento de valor del suelo; en una compraventa la paga el vendedor. Tras la reforma de 2021 no se devenga si no hay ganancia real y el vendedor puede elegir el método de cálculo más favorable.
- IRPF o IRNR sobre la ganancia patrimonial del vendedor.
- Comisión de la inmobiliaria, que en la Costa Blanca suele estar incluida en el precio de venta.
Hay una excepción que te afecta directamente: si el vendedor no es residente fiscal en España, el comprador debe retener el 3% del precio e ingresarlo en Hacienda por cuenta del vendedor. Si no se hace, Hacienda puede reclamártelo y el inmueble queda afecto al pago. Tu abogado lo gestiona en la notaría. Y funciona al revés: cuando vendas como no residente, te retendrán el 3%.
Gastos anuales: IBI, basura y comunidad
Una vez propietario, cuenta con:
- IBI, el impuesto municipal sobre bienes inmuebles, calculado sobre el valor catastral con el tipo que fija cada ayuntamiento. Torrevieja y Orihuela tienen tipos propios, así que pide al vendedor el último recibo.
- Tasa de basura, que muchos municipios cobran aparte.
- Cuota de comunidad, muy variable: un edificio pequeño sin piscina cuesta poco, mientras que los residenciales con piscinas, jardines, ascensores y vigilancia en Orihuela Costa o Villamartín son bastante más caros. Pide el último presupuesto y las actas de las juntas para detectar derramas previstas.
- Seguro del hogar y suministros, con sus términos fijos aunque la casa esté vacía.
IRNR: el impuesto por una vivienda que no alquilas
Los no residentes tributan cada año por su vivienda en España aunque no la alquilen nunca. Hacienda imputa una renta de 1,1% del valor catastral si ese valor se revisó en los últimos diez años, o del 2% en caso contrario, en proporción a los días de titularidad. El tipo es del 19% para residentes en la UE/EEE y del 24% para el resto, incluidos los residentes en el Reino Unido desde el Brexit.
Ejemplo: valor catastral de 80.000 euros × 1,1% = 880 euros × 19% = unos 167 euros al año. Se declara con el modelo 210 hasta el 31 de diciembre del año siguiente.
Si alquilas, en los periodos alquilados se declara la renta real: los residentes UE/EEE pueden deducir gastos, los demás tributan sobre ingresos íntegros. El alquiler turístico exige además inscripción en el registro de turismo y, desde abril de 2025, autorización de la comunidad para nuevas viviendas turísticas. Los patrimonios elevados pueden tributar también por el Impuesto sobre el Patrimonio; los umbrales dependen de cada caso, así que consulta a un asesor.