Цена в объявлении — это никогда не итоговая сумма. На Коста-Бланке расходы на покупку обычно составляют примерно 11–14% сверх цены, и главная статья — налог, размер которого зависит от одного вопроса: вы покупаете вторичное жильё у частного лица или новостройку у застройщика? В 2026 году в Валенсийском сообществе произошли изменения: с 1 июня 2026 года снижены и налог на вторичное жильё, и гербовый сбор на новостройки. Ниже — как считаются расходы при покупке в Торревьехе, Ориуэла-Коста и в любой другой точке провинции Аликанте, а также ежегодные платежи владельца.
Вторичное жильё: налог ITP 9% с июня 2026 года
При покупке вторичного жилья у частного лица вы платите в бюджет Женералитета налог на передачу имущества (ITP). По закону Ley 5/2025 общая ставка снижена с 10% до 9% для сделок, подписанных с 1 июня 2026 года. Для объектов дороже одного миллиона евро сохраняется ставка 11%. Сделки, подписанные до 1 июня 2026 года, облагались по ставке 10%.
Два практических момента:
- База налога — не всегда цена. С 2022 года минимальной базой служит референсная стоимость по Кадастру (valor de referencia), если она выше заявленной цены. У некоторых старых квартир в Торревьехе она может приближаться к хорошо выторгованной цене или превышать её, поэтому проверьте её заранее.
- Льготные ставки существуют для отдельных категорий (молодёжь, многодетные семьи, люди с инвалидностью при покупке основного жилья), но условия строгие и к нерезидентам, покупающим жильё для отдыха, почти не применяются.
ITP рассчитывается и уплачивается самостоятельно в течение месяца после подписания купчей, обычно через юриста или gestoría.
Новостройки: НДС 10% плюс гербовый сбор AJD
При покупке нового жилья напрямую у застройщика (первая продажа) ITP не платится. Вместо него:
- НДС (IVA) 10% от цены, который застройщик начисляет на каждый платёж, включая бронь и промежуточные взносы. До двух парковочных мест и кладовая, продаваемые вместе с жильём, облагаются по той же ставке. Для социального жилья (VPO) ставка 4%.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados) — гербовый сбор с купчей в пользу Женералитета. В Валенсийском сообществе он составлял 1,5%, а для сделок с 1 июня 2026 года — 1,4%.
Таким образом, налоговая нагрузка на новостройку — около 11,4% цены против 9% на сопоставимое вторичное жильё. Многие всё равно выбирают новостройки ради гарантий, энергоэффективности и меньших расходов на ремонт в первые годы, но посчитать стоит.
Нотариус, реестр, юрист и прочие расходы
Помимо налогов, фиксированные расходы невелики и предсказуемы:
- Нотариус. Тарифы установлены официально и зависят от цены и объёма документа; для типичной квартиры — от нескольких сотен евро примерно до тысячи или немного больше.
- Реестр собственности. Тоже по официальному тарифу, обычно несколько меньше нотариуса.
- Юрист. Как правило, около 1% цены плюс 21% НДС, иногда с минимальной суммой. Включает проверку объекта, договоры, налоги и регистрацию.
- Gestoría и переводы. Небольшие суммы за оформление, присяжные переводы и доверенности, если вы покупаете дистанционно.
- Оценка (tasación) — только при ипотеке, несколько сотен евро.
При ипотеке по закону Ley 5/2019 нотариальные, регистрационные расходы и услуги gestoría по кредитному договору, а также гербовый сбор по ипотеке оплачивает банк; на вас остаются оценка и ваша копия документа.
Отдельно учтите банковские расходы: комиссии за международный перевод, конвертацию валуты и выпуск банковского чека для нотариуса. Если деньги поступают из-за пределов ЕС, банк может запросить дополнительные документы о происхождении средств, и проверка иногда занимает несколько недель. Планируйте перевод заранее, чтобы не сорвать дату подписания и не потерять задаток по договору arras. Если сделка подписывается по доверенности, добавьте расходы на её оформление, апостиль и присяжный перевод на испанский язык: в сумме это обычно несколько сотен евро, но без этих документов нотариус не допустит представителя к подписанию.
Два примера расчёта
Вторичная квартира в Торревьехе, 180 000 евро, купчая после 1 июня 2026 года:
- ITP 9%: 16 200 евро
- Нотариус и реестр: примерно 1 300–2 000 евро
- Юрист (1% + НДС): около 2 180 евро
- Итого: примерно 19 700–20 400 евро, около 11% цены
Новостройка в Ориуэла-Коста, 300 000 евро, купчая после 1 июня 2026 года:
- НДС 10%: 30 000 евро
- AJD 1,4%: 4 200 евро
- Нотариус, реестр и юрист: примерно 5 000–6 000 евро
- Итого: примерно 39 000–40 000 евро, около 13% цены
Это ориентиры, а не смета. По конкретному объекту из раздела недвижимость на продажу напишите нам, и мы подготовим расчёт расходов с цифрами вашего юриста.
Что платит продавец и удержание 3%
Закон и практика возлагают ряд расходов на продавца:
- Plusvalía municipal (IIVTNU) — муниципальный налог на прирост стоимости земли; при продаже его платит продавец. После реформы 2021 года он не взимается, если реального прироста нет, а продавец может выбрать более выгодный способ расчёта.
- Налог на прирост капитала с прибыли продавца.
- Комиссия агентства, которая на Коста-Бланке обычно уже включена в цену.
Есть исключение, которое касается вас напрямую: если продавец не является налоговым резидентом Испании, покупатель обязан удержать 3% цены и перечислить их в налоговую за продавца. Если этого не сделать, налоговая может взыскать сумму с покупателя, а объект служит обеспечением. Этим занимается юрист у нотариуса. Правило действует и в обратную сторону: когда вы будете продавать как нерезидент, 3% удержат с вас.
Ежегодные расходы: IBI, вывоз мусора, сообщество
Как владельцу вам нужно учитывать:
- IBI — муниципальный налог на недвижимость, рассчитывается от кадастровой стоимости по ставке, которую устанавливает каждый муниципалитет. У Торревьехи и Ориуэлы свои ставки, поэтому попросите у продавца последнюю квитанцию.
- Сбор за вывоз мусора, который многие муниципалитеты выставляют отдельно.
- Взносы в сообщество собственников сильно различаются: небольшой дом без бассейна обходится недорого, а комплексы с бассейнами, садами, лифтами и охраной в Ориуэла-Коста или Вильямартине — заметно дороже. Попросите последний бюджет и протоколы собраний, чтобы увидеть запланированные целевые сборы.
- Страховка и коммунальные услуги с фиксированной частью даже в пустой квартире.
Налог нерезидентов: платится, даже если вы не сдаёте жильё
Нерезиденты ежегодно платят налог на доходы за свою недвижимость в Испании, даже если никогда её не сдают. Налоговая предполагает условный доход (renta imputada) в размере 1,1% кадастровой стоимости, если она пересматривалась за последние десять лет, иначе 2%, пропорционально дням владения. Ставка — 19% для резидентов ЕС/ЕЭЗ и 24% для всех остальных.
Пример: кадастровая стоимость 80 000 евро × 1,1% = 880 евро × 19% = около 167 евро в год (при ставке 24% — около 211 евро). Декларация подаётся по форме Modelo 210 до 31 декабря следующего года.
Если жильё сдаётся, за периоды аренды декларируется фактический доход: резиденты ЕС/ЕЭЗ могут вычитать расходы, остальные платят налог с валового дохода. Для туристической аренды также нужна регистрация в туристическом реестре, а с апреля 2025 года — согласие сообщества собственников для новых объектов. При крупном имуществе может возникнуть и налог на состояние; пороги зависят от ситуации, уточните у консультанта.