Costi di acquisto casa ad Alicante: tasse e spese 2026

Quando compri un'abitazione usata da un privato paghi l'Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), l'equivalente della nostra imposta di registro, alla Generalitat Valenciana. Con la Ley 5/2025 della Generalitat l'aliquota generale è scesa dal 10% al 9% per gli atti firmati dal 1° giugno 2026. Resta un'aliquota dell'11% per gli immobili di valore superiore a un milione di euro. Gli atti firmati prima del 1° giugno 2026 hanno pagato il 10%.

Due precisazioni pratiche:

• La base imponibile non è sempre il prezzo. Dal 2022 la base minima è il valore di riferimento del Catasto (valor de referencia) quando supera il prezzo dichiarato. Su alcune case datate di Torrevieja questo valore può avvicinarsi o superare un prezzo molto trattato: meglio verificarlo prima di firmare.
• Esistono aliquote ridotte per alcuni acquirenti, come giovani, famiglie numerose o persone con disabilità che comprano l'abitazione principale, ma con requisiti rigidi che quasi mai si applicano a chi compra una casa vacanza da non residente.

L'ITP si autoliquida entro un mese dall'atto, di solito tramite l'avvocato o la gestoría.

Se compri una casa nuova direttamente dal costruttore (prima cessione), non c'è ITP. Paghi invece:

• IVA al 10% sul prezzo, addebitata dal costruttore su ogni pagamento, compresi prenotazione e acconti. Fino a due posti auto e un ripostiglio venduti insieme alla casa seguono la stessa aliquota. L'edilizia protetta (VPO) ha un'aliquota del 4%.
• AJD (Actos Jurídicos Documentados), l'imposta di bollo sull'atto, alla Generalitat. Nella Comunitat Valenciana era dell'1,5% ed è dell'1,4% per gli atti firmati dal 1° giugno 2026.

Sul nuovo il carico fiscale è quindi intorno all'11,4% del prezzo, contro il 9% di un usato equivalente. Molti preferiscono comunque il nuovo per le garanzie, l'efficienza energetica e la manutenzione ridotta dei primi anni, ma conviene fare due conti.

Oltre alle imposte, i costi fissi sono contenuti e abbastanza prevedibili:

• Notaio. Tariffe ufficiali in base al prezzo e alla lunghezza dell'atto; per un appartamento tipo, da alcune centinaia di euro fino a circa mille o poco più. Molto meno di quanto si paga in Italia.
• Registro della Proprietà. Anch'esso a tariffa, di solito un po' meno del notaio.
• Avvocato. Di norma intorno all'1% del prezzo più il 21% di IVA, talvolta con un minimo. Copre verifiche, contratti, imposte e iscrizione.
• Gestoría e traduzioni. Piccoli importi per pratiche, traduzioni giurate e procure se compri a distanza.
• Perizia (tasación), solo se chiedi un mutuo: qualche centinaio di euro.

Con il mutuo, la Ley 5/2019 pone a carico della banca notaio, registro e gestoría dell'atto di mutuo e l'imposta di bollo ipotecaria; a te restano la perizia e la tua copia dell'atto.

Appartamento usato a Torrevieja, 180.000 euro, atto dopo il 1° giugno 2026:

• ITP 9%: 16.200 euro
• Notaio e registro: circa 1.300-2.000 euro
• Avvocato (1% + IVA): circa 2.180 euro
• Totale: circa 19.700-20.400 euro, intorno all'11% del prezzo

Nuova costruzione a Orihuela Costa, 300.000 euro, atto dopo il 1° giugno 2026:

• IVA 10%: 30.000 euro
• AJD 1,4%: 4.200 euro
• Notaio, registro e avvocato: circa 5.000-6.000 euro
• Totale: circa 39.000-40.000 euro, intorno al 13% del prezzo

Sono esempi indicativi, non preventivi. Per un immobile preciso tra i nostri immobili in vendita, contattaci e ti prepariamo un prospetto spese con le cifre del tuo avvocato.

La legge e la prassi lasciano diverse spese al venditore:

• Plusvalía municipal (IIVTNU), l'imposta comunale sull'aumento di valore del terreno, pagata dal venditore nella compravendita. Dopo la riforma del 2021 non è dovuta se non c'è un guadagno reale e il venditore può scegliere il metodo di calcolo più favorevole.
• Imposta sulla plusvalenza del venditore.
• Provvigione dell'agenzia, che sulla Costa Blanca è di solito inclusa nel prezzo richiesto: una differenza importante rispetto all'Italia.

C'è però un'eccezione che ti riguarda: se il venditore non è residente fiscale in Spagna, l'acquirente deve trattenere il 3% del prezzo e versarlo al fisco per conto del venditore. Se non lo fa, il fisco può rivalersi su di lui e sull'immobile. Se ne occupa l'avvocato dal notaio. Vale anche al contrario: quando venderai da non residente, ti verrà trattenuto il 3%.

Da proprietario dovrai mettere in conto:

• IBI, l'imposta comunale sugli immobili, calcolata sul valore catastale con l'aliquota fissata da ciascun comune. Torrevieja e Orihuela hanno aliquote proprie, quindi chiedi al venditore l'ultima ricevuta.
• Tassa sui rifiuti, che molti comuni fatturano a parte.
• Spese condominiali, molto variabili: un piccolo edificio senza piscina costa poco, mentre i complessi con piscine, giardini, ascensori e vigilanza a Orihuela Costa o Villamartín costano parecchio di più. Chiedi l'ultimo bilancio e i verbali delle assemblee per individuare eventuali spese straordinarie.
• Assicurazione e utenze, con le quote fisse anche a casa vuota.

I non residenti pagano ogni anno un'imposta sulla casa in Spagna anche se non la affittano mai. Il fisco presume un reddito (renta imputada) pari all'1,1% del valore catastale se questo è stato rivisto negli ultimi dieci anni, altrimenti al 2%, in proporzione ai giorni di possesso. L'aliquota è del 19% per i residenti UE/SEE, quindi anche per chi vive in Italia, e del 24% per gli altri.

Esempio: valore catastale 80.000 euro × 1,1% = 880 euro × 19% = circa 167 euro l'anno. Si dichiara con il Modelo 210 entro il 31 dicembre dell'anno successivo.

Se affitti, per i periodi di locazione si dichiara il reddito effettivo, e i residenti UE/SEE possono dedurre le spese collegate. L'affitto turistico richiede inoltre l'iscrizione al registro regionale e, da aprile 2025, il consenso del condominio per le nuove attività. Ricorda anche gli obblighi in Italia: il quadro RW e l'IVIE sugli immobili all'estero, da verificare con il tuo commercialista.