На юге Коста-Бланки значительную часть сделок заключают иностранные покупатели, и испанская система относится к ним почти так же, как к местным: нет ограничений по гражданству, нет минимальной суммы инвестиций и не нужно никакого разрешения, чтобы стать владельцем квартиры в Торревьехе или виллы в Ориуэла-Коста. Трудности возникают из-за порядка шагов и документов, стоящих за каждым из них. В этом руководстве мы проходим покупку так, как она реально происходит в Вега-Баха: от получения NIE до внесения вашего имени в Реестр собственности, с проверками, которые делает осторожный покупатель.
Шаг 1: получите NIE до того, как влюбитесь в объект
NIE (Número de Identidad de Extranjero) — это ваш идентификационный налоговый номер в Испании. Без него нельзя подписать договор у нотариуса, заплатить налог на покупку, открыть большинство банковских счетов и подключить коммунальные услуги. NIE не даёт вида на жительство: он лишь идентифицирует вас.
Получить номер можно в Испании, в отделе по делам иностранцев Национальной полиции по предварительной записи (cita previa), в испанском консульстве в стране вашего проживания или через юриста по доверенности. Сроки ожидания записи на Коста-Бланке сильно зависят от сезона, поэтому начинайте заранее, лучше до ознакомительной поездки. Заявление подаётся по форме EX-15, небольшая госпошлина оплачивается по форме 790, код 012.
Если покупаете вдвоём и оба будете указаны в купчей, NIE нужен каждому.
Шаг 2: откройте счёт в испанском банке и спланируйте перевод денег
Испанский счёт по закону не обязателен, но на практике он всё упрощает: оплату брони, налогов, нотариуса, а затем автоматические списания IBI (муниципальный налог на недвижимость), взносов в сообщество собственников, электричества и воды. Нерезиденты открывают счёт для нерезидентов; банк попросит паспорт, NIE, подтверждение адреса и документы о происхождении средств в рамках законодательства о противодействии отмыванию денег.
Подготовьте документы о происхождении денег заранее: договор продажи прежней квартиры, выписки со сберегательных счетов, справки о доходах. Испанские нотариусы и банки обязаны их запрашивать, а способ оплаты фиксируется в купчей. Если доходы у вас не в евро, продумайте конвертацию: колебания курса между бронью и сделкой могут стоить больше, чем выторгованная скидка. Учтите также, что переводы из некоторых стран сейчас проходят дополнительные проверки, и закладывайте на это время.
Шаг 3: наймите независимого юриста для проверки объекта
В Испании нотариус удостоверяет сделку, но не представляет ваши интересы, а агентство получает комиссию только после закрытия сделки. Защищает вас собственный адвокат (abogado), член коллегии адвокатов, не связанный с продавцом и агентством. На Коста-Бланке его гонорар обычно составляет около 1% от цены плюс НДС, иногда с минимальной суммой; зафиксируйте его письменно.
До внесения крупной суммы юрист должен проверить как минимум:
- Nota simple из Реестра собственности: кто владелец и есть ли обременения (ипотека, аресты).
- Кадастр: совпадает ли описание с реальностью (площадь, бассейн, пристройки).
- Градостроительный статус: узаконены ли пристройки, остеклённые террасы, солярии; на вторичном рынке самовольные постройки встречаются часто.
- Долги: квитанции IBI и справка сообщества собственников об отсутствии задолженности.
- Энергетический сертификат и при необходимости разрешение на заселение или аналогичный документ для заключения договоров с поставщиками.
Многие покупатели оформляют доверенность, чтобы юрист также получил NIE, открыл счёт, оплатил налоги и подписал купчую, если сами они приехать не могут.
Шаг 4: договор бронирования
Когда цена согласована, агентство обычно предлагает договор бронирования с небольшим депозитом, как правило несколько тысяч евро, чтобы снять объект с продажи на короткий срок, пока юрист делает проверки. Прочитайте его внимательно: главное — возвращается ли депозит, если проверка выявит проблему. В грамотно составленной брони это прописано прямо, как и то, у кого хранятся деньги.
Никогда не переводите бронь на счёт частного лица без письменного документа, в котором указаны объект, цена, стороны и условия.
Шаг 5: частный договор с задатком (arras)
На вторичном рынке основным предварительным договором обычно служит contrato de arras penitenciales, регулируемый статьёй 1454 Гражданского кодекса Испании. Покупатель вносит задаток, по сложившейся практике около 10% цены (за вычетом брони). Последствия простые и жёсткие: если покупатель отказывается от сделки, задаток он теряет; если отказывается продавец, он возвращает его в двойном размере.
В договоре указываются цена, крайний срок подписания купчей, мебель, распределение расходов и судьба ипотеки продавца, которую он обычно гасит у нотариуса из части вашего платежа. Если вам нужен кредит, попросите юриста включить условие о его одобрении или хотя бы предусмотреть достаточный срок.
Шаг 6: подписание купчей у нотариуса
Сделка закрывается в нотариальной конторе, часто в Торревьехе или Ориуэле. Продавец и покупатель (или их представители по доверенности) подписывают escritura pública de compraventa, оплачивается остаток цены и передаются ключи. Оплата производится банковским чеком или переводом, и нотариус фиксирует способ оплаты. Если вы не владеете испанским, нотариус должен убедиться, что вы понимаете документ, поэтому приходите с присяжным переводчиком.
Два момента, которые удивляют иностранных покупателей:
- Если продавец — нерезидент Испании, покупатель обязан удержать 3% цены и перечислить их в налоговую за продавца. Этим занимается ваш юрист при подписании.
- Налог на покупку уплачивается в течение месяца после подписания: ITP на вторичном рынке или НДС (IVA) плюс гербовый сбор (AJD) при покупке новостройки у застройщика. Закладывайте на расходы примерно 11–14% сверх цены; наша команда подготовит подробный расчёт по конкретному объекту.
Шаг 7: регистрация, коммунальные услуги и жизнь после покупки
После подписания нотариус направляет копию купчей в Реестр собственности. Когда налог оплачен, регистратор вносит вас как нового владельца, обычно в течение нескольких недель. Только после этого вы полностью защищены перед третьими лицами. Юрист или gestoría также обновят данные в Кадастре и переоформят на вас коммунальные договоры, IBI и взносы сообщества.
Как владелец-нерезидент вы ежегодно подаёте декларацию по налогу на доходы нерезидентов, даже если никогда не сдаёте жильё. Если планируете сдавать туристам, проверьте правила туристической лицензии и позицию сообщества собственников до покупки, а не после.
О виде на жительство: «золотая виза», дававшая ВНЖ гражданам стран вне ЕС при инвестициях от 500 000 евро, перестала принимать новые заявления 3 апреля 2025 года. Покупка жилья сама по себе больше не даёт права на проживание; тем, кто хочет жить в Испании, нужен другой путь, например, резиденция без права на работу (no lucrativa).
Реальные сроки и с чего начать поиск
Покупка вторичного жилья за наличные обычно занимает от шести до десяти недель от брони до купчей; с ипотекой — дольше. Новостройки на этапе строительства следуют графику застройщика. Начните с выбора района: Торревьеха — это полноценный город с жизнью круглый год и более низкими ценами входа, а Ориуэла-Коста с Ла-Сенией, Кабо-Роигом и Вильямартином — спокойнее и больше похожа на курортный жилой район. Посмотрите наши объекты на продажу и составьте короткий список до поездки, чтобы дни просмотров прошли продуктивно.