Alquilar de larga duración en Torrevieja u Orihuela Costa es como muchas personas empiezan su vida en la Costa Blanca: permite conocer una zona durante un año completo, incluidos los meses tranquilos del invierno, antes de comprar. Es un mercado muy distinto del alquiler vacacional que se ve en verano. Los buenos pisos para todo el año se alquilan rápido, los propietarios piden papeles en regla y el contrato que firme decide cuánto tiempo puede quedarse y qué puede cobrarle el casero. En esta guía explicamos cómo funcionan los contratos de la LAU, qué fianzas son legales, qué rentas se pagan en la práctica, qué documentación preparar y por qué conviene desconfiar de las viviendas inscritas como turísticas.
Todo el año o solo invierno: dos mercados distintos
En esta costa conviven dos tipos de alquiler que a menudo aparecen mezclados en los portales. El primero es el alquiler de vivienda habitual, para quien vive aquí: trabajadores, familias, jubilados que se han instalado de forma permanente. El segundo es el alquiler de temporada, normalmente de octubre a mayo, pensado para visitantes del norte de Europa que vuelven a casa en verano.
Muchos propietarios de Torrevieja y Orihuela Costa prefieren el alquiler de temporada porque así se reservan las semanas de verano para ellos o para turistas que pagan más. Por eso un piso libre en noviembre puede no estarlo en junio. Si su intención es vivir aquí todo el año, dígalo claramente desde el primer contacto y pregunte si el propietario ofrece contrato de vivienda habitual. Evitará una mudanza forzosa a finales de primavera, justo cuando es más difícil encontrar otra casa.
Cómo funcionan los contratos LAU de vivienda habitual
Los arrendamientos de vivienda se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En un contrato de vivienda habitual las reglas clave protegen al inquilino:
- Prórroga obligatoria. Aunque el contrato diga un año, el inquilino puede prorrogarlo año a año hasta cinco años, o siete si el arrendador es una empresa. Después, si nadie avisa, se renueva por anualidades hasta tres años más.
- Desistimiento. El inquilino puede irse pasados los seis primeros meses avisando por escrito con 30 días de antelación. El contrato puede fijar una indemnización por salida anticipada dentro de los límites legales.
- Recuperación por necesidad. El propietario solo puede recuperar la vivienda para sí o familiares cercanos antes de terminar el periodo protegido si así consta en el contrato, y solo después del primer año.
- Actualización de renta. Las subidas anuales deben estar pactadas en el contrato y quedan limitadas por el índice de referencia fijado por ley; pregunte a su asesor cuál se aplica a su caso.
El contrato de temporada no tiene esta protección: termina en la fecha pactada. Un contrato llamado de temporada para quien en realidad vive aquí todo el año puede impugnarse, pero es mucho mejor firmar desde el principio el tipo correcto.
Fianza y garantías adicionales
La LAU exige una fianza legal de una mensualidad en el alquiler de vivienda habitual y de dos mensualidades en el resto de usos, incluido el de temporada. En la Comunitat Valenciana el arrendador debe depositarla en la Generalitat Valenciana; pida el justificante, porque protege su dinero si hay discrepancias al final.
Además de la fianza, el propietario puede pedir una garantía adicional, en metálico o mediante aval bancario. En contratos de vivienda habitual dentro del periodo protegido, esa garantía no puede superar dos mensualidades de renta. Las peticiones de seis meses por adelantado, que todavía se ven con inquilinos extranjeros, van más allá de lo que la ley permite como garantía en vivienda habitual; si el propietario quiere más seguridad, lo habitual es un seguro de impago a su cargo.
Desde la Ley de Vivienda de 2023, los honorarios de la inmobiliaria y los gastos de formalización del contrato en el alquiler de vivienda los paga el arrendador, no el inquilino. Haga un inventario fechado con fotos al entrar: es su mejor defensa cuando llegue la devolución de la fianza.
Cuánto se paga de alquiler en la práctica
La renta cambia mucho según temporada, estado, distancia al mar y si el edificio tiene piscina y garaje. Como referencia orientativa para 2025-2026, un apartamento típico de uno o dos dormitorios en Torrevieja se alquila aproximadamente entre 650 y 1.100 euros al mes con contrato de larga duración. Las zonas cercanas a la playa, como La Mata o los barrios de Playa del Cura y Los Locos, se sitúan en la parte alta de esa horquilla.
En Orihuela Costa, los residenciales más nuevos con piscina comunitaria de La Zenia, Playa Flamenca y Punta Prima suelen ser más caros que el parque más antiguo de Torrevieja, y la oferta para todo el año es más escasa porque muchos propietarios alquilan a turistas. Las zonas de golf como Villamartín ofrecen viviendas más amplias, pero el coche es imprescindible. Adosados y chalés con piscina privada son otra horquilla, bastante más alta. Son indicaciones, no estadísticas: consulte la oferta actual antes de presupuestar y cuente con que los suministros y a veces la comunidad se negocian aparte.
La documentación que le pedirán
Propietarios e inmobiliarias de la zona están acostumbrados a inquilinos extranjeros, pero esperan un expediente ordenado. Prepare:
- pasaporte o DNI y NIE (no siempre es imprescindible para firmar, pero lo necesitará para suministros, empadronamiento y casi todo lo bancario; vea nuestra guía del NIE);
- justificación de ingresos: nóminas recientes y contrato de trabajo, certificados de pensión o la última declaración de la renta si es autónomo;
- extractos bancarios recientes que muestren ahorros, sobre todo si cobra en el extranjero;
- referencias de un casero anterior, si las tiene.
Con el contrato firmado, empadrónese en el ayuntamiento. Es necesario para la sanidad, los colegios, los trámites de residencia y muchos servicios municipales. Compruebe a nombre de quién están la luz y el agua: muchos propietarios los mantienen a su nombre y repercuten las facturas, lo cual es correcto si el contrato lo recoge. El arrendador también debe entregarle el certificado de eficiencia energética.
Cuidado con las viviendas turísticas
Una vivienda inscrita como de uso turístico en la Comunitat Valenciana está pensada para estancias vacacionales, no para residir. La normativa autonómica, endurecida por el Decreto-ley 9/2024, limita cada estancia a un máximo de diez días consecutivos con el mismo cliente y exige la inscripción en el Registro de Turismo. Desde abril de 2025, además, los nuevos pisos turísticos en edificios necesitan la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
Para el inquilino esto significa dos cosas. Primero, no acepte una cadena de reservas vacacionales ni un acuerdo impreciso en lugar de un verdadero contrato de vivienda: se quedaría sin la protección de la LAU. Segundo, si alquila ahora pensando en comprar más adelante como inversión, no dé por hecho que podrá obtener licencia turística para cualquier piso. El alquiler de larga duración bajo la LAU suele ser el plan más realista, y es más fácil de financiar y gestionar.
Alquilar primero y comprar después
Muchos de nuestros clientes alquilan un año antes de comprar, y es un buen consejo. Un año le enseña cómo se llena el pueblo en agosto, qué tranquilo queda un residencial en enero, cuánto se tarda de verdad al aeropuerto de Alicante o al de Murcia y si prefiere la vida urbana de Torrevieja o las playas y el golf de Orihuela Costa.
Los ciudadanos extracomunitarios deben recordar que alquilar no da residencia, y comprar tampoco: la golden visa por inversión inmobiliaria quedó suprimida para nuevas solicitudes el 3 de abril de 2025, así que necesitará otra vía, como el visado de residencia no lucrativa, que debe revisar con un abogado de extranjería. Cuando esté listo, vea nuestras viviendas en venta o contacte con nosotros para hablar de zonas y presupuestos con quien conoce ambos mercados.