Affittare a lungo termine a Torrevieja o a Orihuela Costa è il modo in cui molti iniziano la loro vita in Costa Blanca: permette di conoscere una zona per un anno intero, compresi i mesi tranquilli dell'inverno, prima di impegnarsi con un acquisto. È un mercato molto diverso dagli affitti vacanza che si vedono d'estate. Gli appartamenti buoni disponibili tutto l'anno si affittano in fretta, i proprietari chiedono documenti in ordine e il contratto che firmate stabilisce per quanto potete restare e quanto può chiedervi il proprietario. In questa guida spieghiamo come funzionano i contratti della LAU, quali depositi sono legali, quanto si paga in pratica, quali documenti preparare e perché diffidare degli immobili registrati come alloggi turistici.
Tutto l'anno o solo d'inverno: due mercati diversi
Su questa costa convivono due tipi di affitto, spesso mescolati sugli stessi portali. Il primo è l'affitto come abitazione principale (vivienda habitual), per chi vive qui: lavoratori, famiglie, pensionati trasferiti stabilmente. Il secondo è l'affitto stagionale (arrendamiento de temporada), di solito da ottobre a maggio, pensato per chi arriva dal Nord Europa e torna a casa d'estate.
Molti proprietari di Torrevieja e Orihuela Costa preferiscono lo stagionale perché si tengono le settimane estive per sé o per turisti che pagano di più. Ecco perché un appartamento libero a novembre può non esserlo a giugno. Se volete vivere qui tutto l'anno, ditelo chiaramente fin dal primo contatto e chiedete se il proprietario offre un contratto da abitazione principale. Eviterete un trasloco forzato a fine primavera, proprio quando trovare un'altra casa è più difficile.
Come funzionano i contratti LAU per l'abitazione principale
Le locazioni abitative sono regolate dalla Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Nel contratto per abitazione principale le regole chiave tutelano l'inquilino:
- Proroga obbligatoria. Anche se il contratto indica un anno, l'inquilino può prorogarlo di anno in anno fino a cinque anni, o sette se il locatore è una società. Poi, se nessuno disdice, si rinnova di anno in anno per altri tre anni al massimo.
- Recesso. L'inquilino può lasciare la casa dopo i primi sei mesi con 30 giorni di preavviso scritto. Il contratto può prevedere un indennizzo per l'uscita anticipata entro i limiti di legge.
- Necessità del proprietario. Il proprietario può riprendersi la casa per sé o per familiari stretti prima della fine del periodo protetto solo se il contratto lo prevede, e solo dopo il primo anno.
- Aggiornamento del canone. Gli aumenti annuali devono essere previsti nel contratto e sono limitati dall'indice di riferimento stabilito per legge; chiedete al vostro consulente quale si applica.
Il contratto stagionale non ha queste tutele: finisce alla data concordata. Un contratto definito stagionale per chi in realtà vive qui tutto l'anno può essere contestato, ma è molto meglio firmare subito il tipo giusto.
Deposito cauzionale e garanzie aggiuntive
La LAU impone una cauzione legale (fianza) pari a una mensilità per l'abitazione principale e a due mensilità per gli altri usi, compreso lo stagionale. Nella Comunitat Valenciana il locatore deve depositarla presso la Generalitat Valenciana: chiedete la ricevuta, perché tutela il vostro denaro in caso di contestazioni alla fine.
Oltre alla fianza, il proprietario può chiedere una garanzia aggiuntiva, in contanti o con fideiussione bancaria. Nei contratti per abitazione principale, durante il periodo protetto, questa garanzia non può superare due mensilità di canone. Le richieste di sei mesi anticipati, che ancora capitano con inquilini stranieri, vanno oltre quanto la legge consente come garanzia per l'abitazione principale; se il proprietario vuole più sicurezza, la soluzione abituale è un'assicurazione contro la morosità a suo carico.
Con la legge sulla casa del 2023, le provvigioni dell'agenzia e le spese di stipula del contratto di locazione abitativa sono a carico del locatore, non dell'inquilino. Fate un inventario datato con foto all'ingresso: è la vostra difesa migliore al momento della restituzione del deposito.
Quanto si paga d'affitto in concreto
I canoni cambiano molto a seconda della stagione, dello stato, della distanza dal mare e della presenza di piscina e posto auto. Come indicazione di massima per il 2025-2026, un appartamento tipico con una o due camere a Torrevieja si affitta approssimativamente tra 650 e 1.100 euro al mese con contratto a lungo termine. Le zone vicine alla spiaggia, come La Mata o i quartieri di Playa del Cura e Los Locos, si collocano nella parte alta della forbice.
A Orihuela Costa i complessi più recenti con piscina condominiale di La Zenia, Playa Flamenca e Punta Prima costano di solito di più del patrimonio più datato di Torrevieja, e l'offerta per tutto l'anno è più scarsa perché molti proprietari affittano ai turisti. Le zone golf come Villamartín offrono case più ampie, ma l'auto è indispensabile. Villette a schiera e ville con piscina privata stanno in una fascia a parte, molto più alta. Sono indicazioni, non statistiche: controllate gli annunci attuali prima di fare il budget e considerate che utenze e talvolta spese condominiali si trattano a parte.
I documenti che vi chiederanno
Proprietari e agenzie della zona sono abituati agli inquilini stranieri, ma si aspettano un fascicolo ordinato. Preparate:
- passaporto o carta d'identità e NIE (non sempre indispensabile per firmare, ma servirà per utenze, iscrizione anagrafica e quasi tutte le pratiche bancarie; vedete la nostra guida al NIE);
- prova del reddito: buste paga recenti e contratto di lavoro, certificati di pensione o l'ultima dichiarazione dei redditi se siete autonomi;
- estratti conto recenti che mostrino risparmi, soprattutto se il reddito arriva dall'estero;
- referenze di un precedente proprietario, se le avete.
Firmato il contratto, iscrivetevi all'anagrafe del comune (empadronamiento). Serve per la sanità, le scuole, le pratiche di residenza e molti servizi comunali. Verificate a chi sono intestate luce e acqua: molti proprietari le lasciano a proprio nome e ribaltano le bollette, cosa corretta se il contratto lo prevede. Il locatore deve inoltre consegnarvi l'attestato di prestazione energetica.
Attenzione agli immobili con licenza turistica
Un immobile registrato come alloggio turistico (vivienda de uso turístico) nella Comunitat Valenciana è destinato a soggiorni di vacanza, non a chi ci vive. Le norme regionali, rese più severe dal Decreto-ley 9/2024, limitano ogni soggiorno a un massimo di dieci giorni consecutivi con lo stesso ospite e richiedono l'iscrizione al Registro regionale del turismo. Da aprile 2025, inoltre, i nuovi affitti turistici nei condomini richiedono l'autorizzazione espressa della comunità dei proprietari.
Per l'inquilino questo significa due cose. Primo, non accettate una serie di prenotazioni vacanza o un accordo vago al posto di un vero contratto abitativo: restereste senza le tutele della LAU. Secondo, se affittate ora pensando di comprare più avanti come investimento, non date per scontato di poter ottenere la licenza turistica per qualsiasi appartamento. La locazione a lungo termine secondo la LAU è spesso il piano più realistico, e anche il più semplice da finanziare e gestire.
Prima in affitto, poi l'acquisto
Molti nostri clienti affittano per un anno prima di comprare, ed è un consiglio sensato. Un anno vi mostra quanto si riempie la città ad agosto, quanto diventa silenzioso un complesso a gennaio, quanto ci vuole davvero per l'aeroporto di Alicante o di Murcia e se preferite la vita cittadina di Torrevieja o le spiagge e il golf di Orihuela Costa.
Per i cittadini italiani, come per tutti i cittadini UE, il diritto di soggiorno è semplice; chi invece arriva da paesi extra UE ricordi che né l'affitto né l'acquisto danno la residenza: la golden visa per investimenti immobiliari è stata abolita per le nuove domande il 3 aprile 2025, e occorre un'altra via, come il visto di residenza non lucrativa, da verificare con un avvocato. Quando siete pronti, guardate le nostre case in vendita o contattateci per parlare di zone e budget con chi conosce entrambi i mercati.