Il NIE (Número de Identidad de Extranjero) è il primo documento di cui ha bisogno chi vuole comprare, affittare o possedere una casa a Torrevieja, a Orihuela Costa o in qualsiasi altra parte della Spagna. Senza NIE il notaio non firma il rogito, la banca non apre un conto ordinario e l'Agenzia delle Entrate spagnola non può registrarvi come proprietari. È un numero personale di identificazione fiscale per stranieri e, una volta assegnato, resta vostro per sempre. In questa guida spieghiamo le tre strade che i nostri clienti usano davvero: di persona in Spagna con cita previa, dall'estero presso un consolato spagnolo, oppure tramite un avvocato con procura notarile, insieme ai documenti che creano più problemi e ai tempi da mettere in conto.
Che cos'è il NIE e che cosa non è
Il NIE è un numero di identificazione che di solito inizia con X, Y o Z, seguito da sette cifre e da una lettera di controllo. Vi identifica in ogni rapporto con l'amministrazione spagnola: notaio, Registro immobiliare, Agencia Tributaria, comune per l'IBI (l'imposta sugli immobili), società di utenze e banche.
Il NIE non è un permesso di soggiorno. Averlo non consente a un cittadino extra UE di restare in Spagna oltre il normale periodo da visitatore, e comprare casa non dà alcun diritto di residenza. Il punto è ancora più importante da quando la golden visa, che legava la residenza a un investimento immobiliare di almeno 500.000 euro, è stata abolita per le nuove domande il 3 aprile 2025. Se volete vivere qui, il NIE è solo il punto di partenza; la residenza è una pratica separata con requisiti propri.
Per i cittadini UE che si trasferiscono stabilmente, il NIE compare sul certificato verde di registrazione come cittadino dell'Unione. Per i residenti extra UE è stampato sulla TIE. Chi compra da non residente riceve semplicemente un certificato NIE, sufficiente per concludere l'acquisto.
In quale fase dell'acquisto serve davvero
Potete visitare case, fare un'offerta e perfino firmare una prenotazione senza NIE, ma non potete firmare l'atto pubblico (escritura) dal notaio. Conviene quindi avviare la richiesta appena l'acquisto diventa concreto, perché il NIE serve anche per:
- aprire un conto in una banca spagnola da cui pagare prezzo, imposte e spese;
- versare a vostro nome l'ITP su un immobile usato o l'IVA su una nuova costruzione;
- chiedere un mutuo in Spagna;
- intestarvi acqua, luce e internet;
- presentare ogni anno la dichiarazione dei non residenti (Modelo 210), obbligatoria per ogni proprietario non residente.
Se comprate in coppia, ciascun acquirente deve avere il proprio NIE, anche se solo uno segue le pratiche. Lo stesso vale se intestate la casa anche a un figlio o al partner. Guardate le nostre case in vendita sapendo che spesso è il NIE, non l'immobile, a decidere la data del rogito.
Strada 1: di persona in Spagna con la cita previa
Se siete in Costa Blanca per le visite, la via più diretta è presentare la domanda in un ufficio stranieri della Policía Nacional (Oficina de Extranjería o commissariato con sportello stranieri). Chi compra a Torrevieja o Orihuela Costa di solito presenta la richiesta in provincia di Alicante, nell'ufficio che ha posti disponibili.
L'ostacolo principale è la cita previa, l'appuntamento online obbligatorio. Si prenota sul portale degli appuntamenti dell'amministrazione scegliendo la provincia di Alicante e la procedura per i certificati NIE. Gli slot vengono rilasciati in modo irregolare e spariscono in pochi minuti, soprattutto in primavera e in autunno. Molti acquirenti ci provano di primo mattino per diversi giorni: è uno dei motivi per cui si affida la pratica a un avvocato o a una gestoría.
All'appuntamento di solito si porta:
- il modulo EX-15 compilato e firmato;
- il passaporto originale e la fotocopia della pagina principale;
- la prova del motivo della domanda, per esempio il contratto di prenotazione, un'offerta accettata o una lettera del vostro avvocato che spiega l'acquisto;
- la ricevuta di pagamento della tassa modello 790, codice 012, pagata in una banca spagnola prima dell'appuntamento.
La tassa è modesta e viene aggiornata periodicamente; generate il modulo sul sito della Policía Nacional così da avere l'importo esatto in vigore. In molti uffici il certificato viene rilasciato in giornata o in pochi giorni, ma dipende.
Strada 2: dall'Italia o dall'estero presso un consolato spagnolo
Se non potete viaggiare prima dell'acquisto, potete presentare la domanda al consolato spagnolo competente per il vostro luogo di residenza. Il consolato inoltra la pratica alla polizia spagnola e il certificato torna al consolato o, in alcuni casi, viene inviato per via elettronica.
Ogni consolato ha il proprio sistema di prenotazione e il proprio elenco di documenti: controllate prima il suo sito. In genere servono l'EX-15, il passaporto, la giustificazione del motivo (anche qui funzionano bene la prenotazione o una lettera dell'avvocato) e il pagamento della tassa nella forma accettata dal consolato. I tempi dipendono dal consolato e dal volume di richieste in Spagna; calcolate diverse settimane e non fissate la data del rogito finché non avete il numero.
È la soluzione adatta a chi ha già scelto la casa in un viaggio precedente e vuole preparare l'acquisto da casa. Per alcune nazionalità i tempi possono essere più lunghi o prevedere controlli aggiuntivi: chiedete al consolato con anticipo.
Strada 3: un avvocato con la vostra procura notarile
La soluzione preferita dalla maggior parte dei nostri acquirenti internazionali è rilasciare una procura notarile (poder notarial) a un avvocato spagnolo indipendente, che richiede il NIE a vostro nome e, con lo stesso documento, può aprire il conto, firmare il rogito, pagare le imposte e registrare la casa.
La procura si può firmare da un notaio in Spagna durante il viaggio per le visite, di solito la strada più semplice. Si può anche firmare presso un consolato spagnolo o davanti a un notaio del vostro paese; in quest'ultimo caso servono normalmente l'Apostille dell'Aia e una traduzione giurata in spagnolo. Chiedete all'avvocato di preparare il testo in anticipo, perché copra esattamente ciò che serve.
Un buon avvocato sa anche quali uffici della provincia hanno appuntamenti disponibili e come presentare la giustificazione dell'acquisto. Poiché lavora per voi, non per il venditore né per l'agenzia, può verificare nello stesso tempo la situazione giuridica, i debiti e le licenze dell'immobile. Se vi serve un avvocato indipendente a Torrevieja o Orihuela Costa, contattateci e vi indicheremo professionisti con cui abbiamo lavorato.
Gli errori che fanno perdere settimane
- Nomi che non coincidono. Il nome sul NIE deve corrispondere esattamente al passaporto, secondi nomi compresi. L'errore si ripresenterà nel rogito e al Registro.
- Giustificazione debole. Una domanda che dice solo che volete comprare qualcosa in Spagna viene spesso respinta: allegate un documento concreto.
- Tassa sbagliata. Il modello 790 codice 012 elenca diverse procedure; selezionate quella del certificato NIE.
- Aspettare l'ultima settimana. Il collo di bottiglia è quasi sempre l'appuntamento, non l'elaborazione. Partite appena prenotate la casa.
- Confondere NIE e residenza. Un cittadino extra UE che vuole trascorrere in Spagna più di 90 giorni ogni 180 ha bisogno di un visto o di un permesso di soggiorno; il NIE non li sostituisce.
Ottenuto il NIE: i passi successivi a Torrevieja e Orihuela Costa
Conservate più copie scansionate del certificato: ve lo chiederanno la banca, il notaio, le società di utenze e il vostro rappresentante fiscale. Il numero non cambia mai, ma alcune banche e alcuni notai preferiscono un certificato recente; chiedetelo prima del rogito.
Con il NIE potete aprire il conto, firmare il contratto preliminare e fissare la data dal notaio. Se state ancora scegliendo dove comprare, confrontate il centro consolidato e le spiagge di Torrevieja con i complessi più recenti e le zone golf di Orihuela Costa, come La Zenia, Cabo Roig e Villamartín. Da proprietari, il NIE sarà anche il numero con cui pagherete l'IBI al comune e presenterete il Modelo 210, quindi comunicatelo a chi segue le vostre imposte.