Hipoteca para no residentes en España: financiación y requisitos

A un comprador que no es residente fiscal en España, los bancos suelen financiar entre el 60 y el 70 por ciento del menor de dos valores: precio de compra o tasación. Un residente puede llegar con frecuencia a alrededor del 80 por ciento en vivienda habitual. La diferencia no está en la ley, sino en la política de riesgos de cada entidad, y cambia según la nacionalidad, el país donde se generan los ingresos y el propio inmueble.

En la práctica necesitará fondos propios para al menos el 30 o 40 por ciento del precio, más los impuestos y gastos de compra, que el banco no financia. En una vivienda de segunda mano en la Comunitat Valenciana solo el ITP es del 9% desde el 1 de junio de 2026 (10% antes), y el resto lo detallamos en nuestra guía de gastos de compra en Alicante. Sea realista también con la tasación: si el tasador valora por debajo del precio pactado, el porcentaje se aplica sobre la cifra menor.

La entidad valora si puede devolver el préstamo con sus ingresos habituales, no con el valor del inmueble. Los puntos clave son:

• Ratio de endeudamiento: el conjunto de cuotas, incluidas hipotecas y préstamos que ya tenga en su país, debe quedar dentro de una parte prudente de sus ingresos netos. Muchos bancos trabajan con un límite en torno a un tercio, pero cada uno fija el suyo.
• Estabilidad: asalariados fijos y pensionistas son los perfiles más sencillos; los autónomos necesitan más años de cuentas.
• Divisa: si cobra en libras, francos suizos, coronas u otra moneda distinta del euro, el banco aplicará un margen por tipo de cambio y puede prestar menos.
• Edad: muchas entidades exigen terminar de pagar antes de cierta edad, a menudo en torno a los 75 años, lo que acorta el plazo máximo.
• Historial crediticio en su país, normalmente mediante un informe oficial.

Tener el expediente completo desde el principio es lo que más acelera el proceso. Prepare:

• Pasaporte y NIE; lo explicamos en nuestra guía del NIE.
• Cuenta bancaria en España, normalmente en la entidad que concede el préstamo.
• Últimas nóminas y contrato de trabajo, o dos o tres años de cuentas y declaraciones si es autónomo.
• Las últimas declaraciones del impuesto sobre la renta de su país.
• Extractos bancarios recientes con el cobro del sueldo y los gastos fijos.
• Informe de solvencia de su país y detalle de los préstamos vigentes.
• Contrato de reserva o de compraventa y nota simple del inmueble.

Los documentos en idiomas distintos del español o del inglés pueden necesitar traducción jurada, y algunos bancos piden apostilla. Pida al banco su lista exacta desde el primer día.

Las hipotecas en España se dividen en tres grandes modalidades:

• Tipo fijo: la misma cuota durante todo el plazo. Le protege de subidas y facilita presupuestar si cobra en otra divisa, a cambio de un tipo inicial más alto y una compensación por amortización anticipada mayor.
• Tipo variable: un diferencial sobre el Euríbor a doce meses, revisado normalmente cada seis o doce meses. Sale más barata cuando bajan los tipos y más cara cuando suben.
• Mixta: tipo fijo durante un periodo inicial, habitualmente de varios años, y variable después.

Las ofertas suelen anunciar un tipo bonificado si contrata productos vinculados, como seguros de hogar y vida o la domiciliación de ingresos. Compare la TAE con y sin esos productos, porque la bonificación puede costar más de lo que ahorra. Los tipos cambian con frecuencia, por eso no damos cifras: un intermediario o dos ofertas bancarias le dirán dónde está el mercado.

Desde la reforma de 2019 el reparto está claro. El prestatario paga la tasación realizada por una sociedad homologada y las copias de la escritura que solicite. El banco paga el impuesto de AJD de la escritura de hipoteca, la notaría de esa escritura, la inscripción en el Registro de la Propiedad y la gestoría. La comisión de apertura, si existe, debe figurar en la oferta.

Esto no se aplica a la compraventa: el ITP o el IVA, la notaría y el registro de la escritura de compra y el abogado siguen siendo a su cargo. En obra nueva, el AJD de la compraventa es del 1,4% desde el 1 de junio de 2026 (1,5% antes); en nuestra guía de compra sobre plano explicamos cómo encajan los pagos de obra con la hipoteca final.

La ley de crédito inmobiliario se aplica igual a residentes y no residentes. Al menos diez días naturales antes de la firma, el banco debe entregarle la FEIN (ficha europea de información normalizada, con la oferta vinculante), la FiAE (ficha de advertencias sobre cláusulas relevantes, como suelos o índices), un ejemplo de cuotas en distintos escenarios de tipos y el borrador de la escritura.

En ese plazo debe acudir en persona al notario que haya elegido, que comprueba que ha recibido y entendido la documentación y resuelve sus dudas sin coste. El notario lo recoge en un acta, sin la cual no se puede firmar la hipoteca. Si no habla español, acuda con un intérprete jurado o una persona que el notario acepte, no con personal del propio banco. La ley limita además la compensación por amortización anticipada: en variable, el 0,25% del capital amortizado en los tres primeros años o el 0,15% en los cinco primeros, según contrato, y nada después; en fijo, el 2% en los diez primeros años y el 1,5% a partir de ahí, nunca por encima de la pérdida real del banco.

Una hipoteca de no residente suele tardar varias semanas desde que el expediente está completo hasta la firma, a las que se suman la tasación y el plazo notarial. Téngalo en cuenta en el contrato de compra: pida una fecha de escritura con margen suficiente y, si es posible, una cláusula que proteja la señal si la financiación se deniega por causas ajenas a usted. Algunos compradores obtienen una preaprobación antes de elegir vivienda, lo que refuerza su posición al negociar.

Un intermediario hipotecario independiente que conozca los bancos de la zona puede compensar sus honorarios, sobre todo para autónomos o ingresos en otra divisa. Si aún está eligiendo zona, compare Torrevieja, La Zenia y Playa Flamenca, o consulte las viviendas en venta con un presupuesto que ya incluya la entrada necesaria.